Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Можно ли законно продать ипотечную квартиру

Если квартира куплена за счет заемных средств, при ее оформлении на нового владельца возникает ипотека в силу закона и автоматически имущество становится залоговым. Его можно использовать по назначению, в том числе сдавать в аренду, но самостоятельно продать ипотечную квартиру заемщик не сможет. В регистрации сделки откажут, поскольку наложено обременение. Но даже если продажу удалось совершить, банк в любой момент может ее оспорить.

Тем не менее, закон отвечает на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, положительно. Для этого необходимо заручиться согласием банка. То есть, должны быть учтены интересы второй стороны договора — залогодержателя.

Финансовые организации, как правило, не препятствуют проведению сделки, поскольку заемщик имеет на это право. Но банк, как заинтересованная сторона, будет контролировать все процессы. Возможность продажи ипотечного жилья иногда прописывают в кредитном договоре, здесь же могут быть предусмотрены за это штрафные санкции.

Самостоятельная продажа квартиры, взятой в ипотеку

Сделка осуществляется без участия банка. Потенциальных покупателей вы ищите сами, которых обязательно уведомляете о том, что продаваемое жилье приобретено в ипотеку, а значит, кредитор принял решение его обременять. Если вам удастся найти такого человека, дальнейшие действия следующие:

• вы с покупателем обращаетесь в банк и договариваетесь о выкупе залога;
• сотрудники с вами обговаривают все детали и составляют предварительный договор. Он заверяется у нотариуса;
• покупатель вносит на одну банковскую ячейку деньги для выкупа квартиры, а на другую – сумму, причитающуюся вам;
• далее происходит снятие обременения. Вы можете посмотреть схему процедуры, осуществляемую Сбербанком и клиентом;
• в Росреестре оформляется договор купли-продажи;
• после этих формальностей каждая сторона сможет получать деньги из ячейки.

Данный способ продать ипотечную квартиру не очень сложный и реализуется быстрее. Еще одно преимущество самостоятельной продажи – это назначение цены на свое усмотрение.

Самым затруднительным является поиск покупателя.

Зачем продавать ипотечную недвижимость

Ипотека — долгосрочный займ и за время действия договора могут произойти события, требующие смены жилья. В этом случае не остается другого варианта, как продать ипотечную квартиру. Чаще всего возникают следующие обстоятельства:

• ухудшение финансового положения и, как следствие, невозможность справляться с долговой нагрузкой;
• необходимость переезда в жилье большей площади, связанная со свадьбой или рождением детей;
• потребность разменять квартиру, возникающая при разводе супругов;
• переезд в другую местность, связанный со сменой работы или необходимостью ухода за родственником;
• получение прибыли, если приобретение жилья в ипотеку было способом инвестирования.

Все эти жизненные ситуации сопряжены с необходимостью продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
3. Найти покупателя.
4. Уплатить сумму долга банку.
5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан

Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации. На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
4. Получите документы о снятии обременения.
5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке, и кто ее купит

Причин продавать квартиру, купленную в ипотеку, может быть много. Так, нередки случаи продажи ипотечного жилья из-за смены жительства. Еще чаще о такой затее задумываются лица, которые не могут погасить кредит. Помимо этого продажа жилплощади, приобретенной в ипотеку по программе «Новостройка», когда она уже введена в эксплуатацию, — это способ получения инвестиций.

Дело в том, что на этапах строительства недвижимость стоит меньше, но когда в нее уже можно заселяться, она будет продаваться в разы дороже. Таким образом, ипотечный заемщик может выручить определенную сумму денег. Еще побудить гражданина продать квартиру в ипотеке может необходимость улучшения жилищных условий. Предположим, он взял у банка кредит на однушку, прошло несколько лет, и у него в семье намечается пополнение, или собираются переезжать родственники на длительное проживание.

На тематических форумах также встречаются сообщения, в которых говорится, что продажа ипотечного жилья стала первоочередной задачей, когда подвернулся более выгодный вариант покупки. Причинами могут служить и другие непредсказуемые жизненные обстоятельства, особенно семейные и бытовые:

• плохие соседи;
• возведение рядом шумного ТЦ;
• развод, прочее.

И, получая разрешение на продажу недвижимости, как правило, продавец должен указать, почему он решил продать квартиру, купленную в ипотеку.

Интересно другое, — кто готов покупать такое жилье, кому понадобится объект с обременением. Как оказалось, в большинстве случаев подобные сделки проходят с выгодой для покупателя. Особы, согласившиеся приобретать ипотечную квартиру, получают ее по сниженной стоимости. Опытные риелторы пользуются этой схемой. Откликнувшиеся на объявление найдутся и среди людей, которые хотят попасть в тот жилой комплекс, где у вас жилплощадь.

Покупатель и продавец – клиенты разных банков?

В случае проведения сделки по продаже залоговой квартиры в ипотеку возможны два основных сценария: один, более простой, когда покупатель и продавец являются клиентами одного банковского учреждения, и второй, более сложный, когда кредитуются они в разных банках.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку клиенту другого банка – довольно трудновыполнимая задача, но все же реальная. Сергей Слободянюк подчеркивает, что безопасный вариант такой сделки существует: «Теоретически как продавец, так и покупатель могут быть участниками ипотечных схем, и можно организовать сделку, если квартира в ипотеке, а покупатель берет кредит в другом банке

Важно, чтобы у покупателя собственных средств было больше, чем задолженность по кредиту у продавца. Однако я очень сомневаюсь, что серьезный банк будет рассматривать в качестве залога квартиру, уже находящуюся в залоге

Если же банк покупателя не возражает, безопасную схему покупки и расчетов можно продумать и осуществить. Занимаясь подобными сделками с начала кризиса 2008 года, мы проработали различные безопасные схемы приобретения ипотечных квартир».

Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «Гарант-Кредит» (уполномоченный партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»), отмечает трудность продажи залоговой квартиры в ипотеку и приводит в пример два возможных пути, по которому могут пойти банки, согласившись на подобную сделку: «Когда речь идет о разных банках, то ситуация значительно осложняется. Первый вариант: процедура двойного обременения: для этого банк-залогодержатель должен дать разрешение и это второе обременение наложить. Или же второй вариант: полное досрочное гашение кредитного остатка с последующим снятием обременения. Для этого необходимы свободные средства. Ранее в банках можно было найти такую схему, сегодня таких предложений нет. Если же эти средства вносит покупатель в счет погашения кредита продавца, то тут и возникают высокие риски, необходимо привлекать грамотного риелтора, который поможет, насколько возможно, обезопасить интересы покупателя».

Таким образом, приобретение квартиры в ипотеку, которая находится в залоге у другого банка, может быть осуществлено – для этого и продавец, и покупатель должны убедить свои банки в безопасности сделки. Самым простым выходом из ситуации будет полное погашение задолженности продавца и снятие обременения, а после этого – продажа квартиры в ипотеку. Однако в большинстве случаев у продавца нет достаточных средств для закрытия ипотеки, и он обращается к покупателю, чтобы тот выплатил за него оставшуюся часть, а после этого приобрел жилье. Но в такой ситуации, по словам Натальи Ермолаевой, покупатель и рискует больше всего – ведь он может внести необходимую сумму, а после этого продавец просто не будет выходить на сделку.

Можно ли сдавать в наём ипотечную квартиру

Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно внимательно ознакомиться с нормативными документами, в частности, прочитать ФЗ №102. Так, в его вышеупомянутой статье № 29 сказано: «…Залогодатель наделён правом извлекать из заложенного имущества… доходы…».

Однако залогодатель при этом «…не должен допускать уменьшение стоимости имущества и его ухудшение сверх того, что вызывает нормальный износ…» Некоторые банки, имея статус залогодержателя, включают в ипотечный договор условие, устанавливающее необходимость извещать их об использовании недвижимости для получения дохода. Нередки даже прямые запреты. Основной причиной является опасение финансовой организации потерять предмет залога или получить в итоге имущество уже меньшей стоимости, чем при предоставлении его под залог.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для различных видов недвижимости – жилой и коммерческой – устанавливаются разные тарифы. Во втором случае они, естественно, выше. Чтобы не переплачивать, ознакомьтесь со статьёй .

В заключение скажем, что продажа залоговой недвижимости в обязательном порядке должна проводиться в соответствии с законом. Только тогда в выигрыше от сделки останутся все её участники – продавец квартиры, её покупатель и банк.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Есть еще один способ реализации ипотечной квартиры – выкуп жилья специальными агентствами, оказывающими посреднические услуги при купле-продаже недвижимого имущества на договорной или платной основе. Они не ищут покупателей, потому что сами выступают ими, приобретая квартиры, дома за деньги компаний. Это простой и заманчивый вариант, т.к. сделки с их помощью производятся оперативно (решение озвучивается в течение дня или спустя 1-2 часа).

Но среди таких агентств могут встречаться аферисты. Чтобы отсеять их, проверяйте компании через ЕГРЮЛ/ЕГРИП, читайте отзывы в интернете, спрашивайте у знакомых об их деятельности. Просите, чтобы вам продемонстрировали документы (сертификаты, лицензии и пр.). Важными критериями выбора агентства являются:

• безопасность. Честная фирма действуют в рамках Жилищного и Гражданского Кодексов;
• опыт. Знание рынка недвижимости и опыт – это характеристика организации, которая ведет свою деятельность более 5 лет;
• надежность через документальное сопровождение сделки (заключение предварительных договоров, выдача гарантийных писем и т.п.);
• выгода. Агентства с хорошей репутацией оказывают дополнительные услуги бесплатно (консультации, юридическое сопровождение, пользование банковской ячейкой, оценка квартиры экспертом);
• обязательное нотариальное оформление, проверка и пересчет средств через банк;
• прозрачность. Клиенту должна быть обеспечена квалифицированная информационная поддержка, а агент готов дать отчет о предпринятых действиях;
• наличие партнеров. Это ведущие банки и другие авторитетные организации.

Азбука Недвижимости

Под вышеперечисленные критерии, например, подходит ООО Азбука Недвижимости. Сотрудничество с ней проходит в 7 этапов.

Она позволяет предварительно рассчитать, за сколько вы сможете продать квартиру в ипотеке. Компания работает в Москве и Санкт-Петербурге более 9 лет. Авансом может предоставить до 5 млн руб. Выкупаются объекты, в том числе с обременением, долгами.

Агентство недвижимости Московско-Парижского банка

По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.

Агентство работает с 1995 года. Все риски оно берет на себя, финансовые операции производятся через банк, а сделки – у нотариуса. Есть все необходимые лицензии и сертификаты.

Миэль

Крупная федеральная сеть АН выкупает ипотечное жилье за 30 дней, регулирует все вопросы с кредитором, закрывая ипотеку. Фирма открылась в 1990 году. Она развивается по нескольким направлениям, оказывает услуги в Москве, Подмосковье, странах СНГ и др. Объект оценивается по рыночной стоимости.

Миэль предлагает: бесплатное оказание услуг при срочном выкупе квартиры в ипотеке, консультацию юриста, составление договоров, оплату за собственный счет депозитарной ячейки, регистрацию в Росреестре¸ расчет через банк. Недвижимое имущество купят даже, если есть конфликты с совладельцем, судебные тяжбы. Партнерами агентства являются: ВТБ, ДельтаКредит Банк, ГПБ и др. Полезное руководство, разработанное им, поможет вам продать квартиру дороже.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Досрочное погашение кредита ?

Самый простой и понятный путь. Нюанс – вам нужен покупатель с наличными деньгами, чтобы досрочно погасить ваш кредит. Поэтому поиск подходящего партнера по сделке может занять много времени.

Алгоритм следующий:

1. Специалист банка выдает вам справку об остатке долга на сегодняшний день.
2. Подписываете с покупателем предварительный договор, где указываете, что он выплачивает кредит за продавца квартиры досрочно в полном размере. Заверяете договор у нотариуса.
3. Снимаете с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире.
4. Принимаете у покупателя задаток, размер которого равен остатку по ипотеке.
5. Закрываете банковский кредит.
6. Снимаете наложенное обременение.
7. Проводите сделку купли-продажи.
8. Регистрируете в Росреестре переход права собственности.
9. Покупатель выплачивает оставшиеся деньги.

Такая схема продажи не слишком распространена из-за больших рисков покупателя: после снятия обременения владелец квартиры может отменить сделку. Это повлечет за собой разбирательство в суде и потерю времени.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Как продать квартиру в ипотеке, полученную с использованием маткапитала

Продажа квартиры, взятой по ипотеке с привлечением материнского капитала, тоже обладает своими особенностями. Так, продать ее можно, если:

• ребенку, на которого был выдан сертификат, исполнилось 3 года;
• обязательно нужно получить разрешение от органов опеки;
• приобретается новое жилье, чтобы права чада не нарушались. Это подтверждается соответствующими документами.

Значит, родителям сначала нужно выполнить обязательство о выделении доли ребенку, т.к. впоследствии сделку купли-продажи могут признать недействительной. Продать жилье они могут в двух случаях:

• еще обремененное;
• после полного погашения ипотеки.

Рассмотрим первую ситуацию:

Получаем согласие банка с указанием причины отчуждения квартиры.
Занимаемся получением разрешения органов опеки.
Определяемся со схемой продажи из описанных выше.
Устанавливаем цену (она будет ниже рыночной из-за рисков, которые несет покупатель).
Ищем покупателя.
Проводим сделку.
В течение 6 мес. покупаем новую жилплощадь и выделяем в ней ребенку долю

Обратите внимание, что новая недвижимость должна отвечать определенным требованиям: площадь, доля и техническое состояние могут быть больше/лучше или равнозначными предыдущей.
Регистрируем соглашение о распределении долей.