Как быстро и выгодно продать дом или квартиру

Введение

Сразу хотим сделать оговорку. На рынке недвижимости есть много способов мошенничества. А есть много ситуаций, когда продавец никакой не мошенник. Он просто где-то допустил ошибку, когда-то еще при покупке квартиры.

И у него, таким образом, получилась юридически непродаваемая квартира, которую купит только дурак. Он в итоге не может избавиться от такой квартиры. Но сейчас в этой статье мы не будем рассматривать подобные ситуации.

Мы возьмем нормальную хорошую ситуацию, когда у человека чистые документы, нормальная квартира и, предположим, что у продавца квартиры даже нет необходимости совершать обмен, разъезд или размен квартиры. Давайте договоримся, что у него свободная продажа. Человек просто хочет получить деньги за свою квартиру.

Как оформить дом без документов в деревне? Наш реальный опыт

Нам повезло и волею судеб мы нашли дом, о котором хозяйка сказала: «живите, кто хотите».

Хозяйка на тот момент жила в Москве, а её участок расположен в Калужской области. Когда-то этот домик в 25 квадратов был её любимой дачей, но, когда бабушке стукнуло за 80, ездить на дачу стало тяжело. Наследников, интересующихся дачей у неё не было. Поэтому хозяйка была не против отдать даром свой домик, только бы он не разрушался дальше, жалко ведь. Но нам нужен был дом в собственности, ведь заброшка требует материальных вложений, а вкладываться в чужой дом мы не были готовы. Хозяйка была не против оформить всё по закону, трудность была в том, что на руках у неё был только договор купли-продажи образца 1991 года.

Мы съездили в Москву, где встретились с хозяйкой дома, сходили к нотариусу и оформили доверенность, чтобы мы могли от лица хозяйки дома восстанавливать документы старого образца. Только после этого мы могли приступить к сделке купли-продажи.

Процедура переоформления длилась 4 месяца.

В старых документах было указано, что дом стоит на участке в 10 соток. Но на момент переоформления земельный кодекс был изменён. Теперь каждый гражданин может претендовать на 50 соток ЛПХ-земли (и расширяться до 2,5 га, по необходимости). Таким образом, переделывая документы по новому образцу, мы имели право претендовать на 50 соток, что мы и сделали.

Для начала нам нужно было взять справку из сельского совета, в которой указано, что по такому-то адресу у такого-то лица были в собственности дом и земельный участок.

Со справкой нужно было идти в районную администрацию и написать заявление на выделение земельного участка.

Далее с заявлением пойти в БТИ и подать запрос на межевание земельного участка (это стоит 12.500 т.р (цена 2019 года))

После межевания выдаётся кадастровый паспорт на 50 соток и с ним следовало снова идти в районную администрацию и снова писать заявление на предоставление данного участка в аренду.

Теперь администрация подаёт объявление в газету о том, что данный участок сдается в аренду. Если в течение месяца никто больше не претендует на данный участок, то можно перейти к следующему этапу (если у вас появляются конкуренты, то объявляется аукцион, на котором ещё неизвестно кто победит).

Художественную зарисовку о том, как может происходить аукцион, читайте в рассказе «Мошенники». История основана на реальных событиях.

На данном этапе необходимо собрать подписи в деревне у местных жителей за то, что они не против жить с вами по соседству.

Далее необходимо было подать документы на объединение участка с домом (до этого они значились в документах как два отдельно существующих объекта. Как это возможно? Не спрашивайте, дом просто висел в воздухе)

Спустя три с лишним месяца беготни по бюрократическому кругу документы были оформлены, но это был еще не конец. Как запомнил внимательный читатель, документы мы оформляли по доверенности на прошлого собственника. Только после этого всего мы совершили купле-продажу.

Возможно, у нас бы ушло меньше времени и нервов на оформление документов, если бы мы не делали это в сезон отпусков, если бы каждый человек в этой цепочке знал, как работать с каждым видом документов, если бы московский нотариус оформил доверенность правильно с первого раза. Но всё случилось так, как случилось.

Эту историю мы рассказали для того, чтобы поделиться опытом, рассказать, как бывает, чего иногда стоит оформить дом в деревне в собственность. Если подобная бумажная рутина вас не пугает, то дерзайте. Главное начать и идти до конца, работники бюрократической системы будут вам подсказывать, что делать дальше. Возможно, они будут не всегда правильно направлять вас, но если не отчаиваться и искать пути решения, то цель будет достигнута.

Конечно, в такой ситуации логично выбрать участок, который никем никогда не был занят. Но, как правило, это существенно ограничит выбор (окраина, далеко от дороги и от электросетей, маленький размер, зажат между другими заброшенными домами, низина). К тому же здесь идёт речь об участке с домом, а есть такие старинные дома, которые стоят того, чтобы жить в них. К тому же именно такие дома иногда можно приобрести ниже стоимости участка или вовсе даром. Так как хозяин и не думал о том, что его сельская недвижимость что-то стоит, он готов отдать за 30-50 тысяч или даже даром дом с участком.

Наш опыт реставрации столетнего дома в плачевном состоянии описан в статье ниже.

Мы желаем каждому обрести свою землю, неважно какие пути приведут к этому

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку. 

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости. 

Шаг 4. Организация просмотров

От того, насколько удачно вы проведете просмотр, зависит, насколько быстро и дорого вам удастся продать квартиру. Готовиться следует заранее. Освежите уборку в квартире и подготовьтесь к стандартным вопросам:

• когда в последний раз делали ремонт;
• что будет вывезено из квартиры после продажи, а что останется;
• в каком состоянии отопление.

Также лучше иметь при себе копии документов на жилье и последние квитанции об оплате. Так у вас будет возможность подтвердить свои слова документами.

Ненавязчиво расспросите потенциальных покупателей пока идете вместе до квартиры или пока они раздеваются

Когда вы поймете, с какой целью люди хотят купить квартиру, почему заинтересовались этим районом, далеко ли они отсюда работают и есть ли у них дети, то сможете рассказать им о том, что для них наиболее важно

К примеру, молодые родители заинтересованы больше всего в безопасности и в наличии хорошей школы неподалеку; бездетные беспокоятся о ремонте и хорошей звукоизоляции, а для пожилых людей очень ценно наличие герметичных окон и спокойных соседей.

Потенциальные покупатели с высокой долей вероятности будут критиковать жилье. На это нужно не раздражаться, а попытаться предугадать основные замечания. Так вы сможете либо рационально объяснить их наличие, или описать их клиенту с выгодной стороны. К примеру, если в доме маленькие окна, то это не “мало света”, а “безопасно для животных и детей”.

Клиенты не должны ассоциировать жилье с чем-то, кроме своего счастливого будущего. Для этого стоит на время просмотра освободить помещение от животных и жильцов.

Шаг 3. Размещение объявлений

Покупатели должны откуда-то узнать о том, что ваше жилье выставлено на продажу. Вот поэтапное руководство к действию.

Сделать фотографии

Нужно сфотографировать не только все комнаты, но и коридор, балкон, кухню и санузел. Также покупателям будет интересно увидеть подъезд, вид из окна, фасад и придомовую территорию, а также парковку, если она есть. Помните, что клиентам не нужны крупные планы, идеальный вариант – панорамные снимки.

Профессиональный фотограф интерьеров сможет сделать их для вас, но придется заплатить за это несколько тысяч. Подготовьте 8 – 10 четких фото + план жилья. Без фотографий объявление выглядит подозрительно, а информативные снимки высокого качества существенно увеличивают количество звонков.

Написать текст

Опишите жилье простыми словами, избегайте общих формулировок, таких как “свежий ремонт” или “близко к центру”. Вместо этого используйте конкретные описания “10 минут пешком до метро” и “новая сантехника, трубы, ламинат, в ванной заменена плитка”. 8 – 12 строк будет достаточно. Не забывайте разбивать текст на абзацы.

Распространить объявление

На удивление, до сих пор высокую эффективность показывают обычные бумажные объявления в вашем подъезде и в ближайших домах. Если бюджет позволяет, можно сделать баннер или хотя бы распечатать на листах А4 крупными буквами слово “ПРОДАЖА” с вашим номером телефона. Разместить это нужно на окнах или на балконе.

Рекламировать публикацию

Если вам важно срочно продать квартиру, то надеяться на одни лишь бесплатные объявления не стоит. Лучше вложить какую-то сумму в продвижение вашей публикации

На сайтах с объявлениями зачастую предусмотрена возможность увеличить количество просмотров с помощью стандартных инструментов: поднятия в топ или выделения особым цветом. Если привлечением клиентов занимается риэлтор, то он должен располагать особыми возможностями.

Как составить заманчивое объявление

Как продать дом быстро и выгодно в деревне? Основной составляющей успешной продажи дома вместе с прилегающим земельным участком, жилого дома в деревне ли недостроенного дома является привлекательное объявление.

Оно должно быть составлено в соответствии со следующими правилами:

все обязательные поля объявления должны быть заполнены. К обязательным относятся: — тип объекта недвижимости (дом, земельный участок, недостроенный дом и так далее); — тип и этажность жилого дома; — материал, из которого изготовлены основные стены строения; — количество комнат; — общая и жилая площадь помещений; — разновидность коммуникаций (центральные системы, септик и так далее); — наличие лоджии (балкона); — наличие дополнительных построек (гараж, хозяйственный блок и так далее);

цена дома должна соответствовать действительности и быть четко указана в объявлении. Завышенная или заниженная стоимость недвижимого имущества будут являться негативными факторами, так как появятся подозрения в мошенничестве. Если допускается торг, то это так же отражается в обязательном порядке;

преимущества дома и земельного участка. В данном разделе указываются удаленность от города, наличие общественного транспорта, близость леса, водоема, своевременно обработки почвы, наличие цветников и плодово-ягодных насаждений, установка теплицы и так далее;

краткая и лаконичная подача всей информации. Отсутствие «ребусов» типа 2/12 (2 этаж 12-ти этажного дома), 42/28/5 (общая площадь, площадь комнаты, площадь кухни). Последовательное изложение всех данных

Особенно важно соблюдать данное правило, если объявление составляется самостоятельно, а не заполняется по форме, предоставленной различными интернет ресурсами;

обязательное приложение фото. Не рекомендуется загружать объявление большим количеством фотографий, но все существенные аспекты должны быть подтверждены.

Почему квартира становится непродаваемой?

Такую квартиру они могут продавать бесконечно долго. И именно таким образом они ее и продают. На языке риэлторов это называется — непродаваемая квартира, потому что сторонний покупатель видит похожую квартиру на том же ЦИАНЕ, но по более выгодной цене и говорит: “Так вот же рядом там нормальное предложение, я лучше там и куплю!”. Поэтому это непродаваемая квартира.

Покупатель на сможет сбить цену. Он придет посмотреть квартиру и поймет, что в реальности она стоит меньше. А продавец сразу не будет делать цену меньше, ему это не выгодно. Он будет ждать по полгода и снижать цену понемногу. И, вот таким образом, у людей продажа растягивается на 2-3 года, а то и больше.

Они вот так по чуть-чуть снижаются-снижаются. А потом знаете что происходит? Приходят новости, что рынок недвижимости развернулся в обратную сторону. Что он теперь растет и синусоида с предложениями цен будет подниматься чуть выше.

И люди думают: “Стоп! Это ж мы сейчас снизились до 9 миллионов. Это ж мы хотели поймать самую верхнюю цену, а потом еще и вверх торгануть. А пройдет сейчас 2 месяца и вот это будет уже скучная, обычная цена, по которой многие готовы купить. Так же не интересно. Мы же хотим самые сливки снять за свою квартиру!”.

И они поднимают цену снова. Вы можете встретить много объявлений о продаже квартир, которые сначала дешевели-дешевели, потом поднимались в цене. Потом опять дешевели, а потом опять поднимались. И вот так продавцы квартир в эту игру и играют.

Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком

В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.

Оценка недвижимости

Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества.

Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:

• безналичным перечислением;
• наличными, под расписку и при свидетелях;
• через банковскую ячейку.

У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.

Анализ правоустанавливающих документов

При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:

1. купли-продажи дома с ЗУ;
2. мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
3. получения таковых в дар или по наследству.

В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.

Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения, а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.

То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения. К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.

Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?

В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:

1. к штрафным санкциям;
2. начислению пени за просрочку платежа;
3. к расторжению сделки.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.

Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.

Регистрация. Где его оформить?

После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.

Здесь нет ничего особенного: приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?

Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей, за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.

Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.

К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком.

Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей. Прайс нотариальных услуг значительно различается в зависимости от региона и перечня предлагаемых услуг. Если сделка оформляется полностью – обычно взимается до 1% общей стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Общая информация по данной теме доступна на главной странице рубрики.

При купле-продаже дома с участком требуется обращать внимание на все мелочи и детали, сопутствующие сделке. Нужно учитывать, что процесс оформления данных объектов несколько сложнее, чем иные виды недвижимости

Заголовок

Его сравнивают с лицом известия

Интересное наименование за секунды притягивает внимание клиентов, заставляя прочитать текст. Следует учитывать, что банальные неброские заголовки приводят к тому, что оповещение не читают

Если люди видят в заголовке что-то отталкивающее их, они не желают даже начинать чтение текста, хотя он может быть сформулирован прекрасно.

Как составить объявление, чтобы его захотели прочитать полностью? Для этого следует пользоваться следующими советами:

На 1 месте надо применять обороты, которые требуют неотложного внимания. К примеру: «Только сегодня!» Заголовок должен включать слова, которые отстраняют людей от будней. Подходят выражения, которые слышны не каждый день. Заголовок должен включать результат, которого получится достигнуть. К примеру, при рекламе школы по изучению иностранных языков надо делать акцент на итог, цель – свободный разговор на английском. Следует подавать рекламу в качестве новости. К примеру: «Исследователями были выявлены 5 секретов, которые позволят навсегда изменить ваши волосы». Сенсация интересует людей, поскольку множество людей ищут новые методы решения проблем. Но информация должна быть достоверной. Следует сделать приятное для людей. К примеру: «Первые 3 месяца Интернета – бесплатно»

Важно указывать целесообразность предложения для клиентов. Но у товара или услуги не должно быть подвохов

Важно использовать интригу. К примеру: «А вам известно о данных свойствах биодобавок?» Мозг человека устроен так, что при наличии вопроса он начинает поиск ответа. Если заметна польза товара, то клиент пожелает его приобрести. Следует добавить название в заголовок. Например: «С йогуртом «Данон» день пройдет прекрасно!» Преимущества надо выдвигать на первый план. К примеру: «Установка Интернета – низкие цены, множество тарифов, гарантия». Нужно пользоваться словами «до» и «после»: «После этого средства ваша ванна станет как новая!»

Это основные нюансы, позволяющие ответить на вопрос, как написать объявление о продаже. Для создания цепляющего заголовка можно сочетать данные методы. Следует составить несколько вариантов и выбрать самый подходящий.

Играйте с ценой

Люди любят подарки, поэтому продавцу, который планирует продать дом быстро, имеет смысл поиграть с ценой. Конечно, никто из собственников коттеджей не заинтересован в том, чтобы отдавать свой объект значительно ниже рыночной цены. Но сделать небольшую скидку – будет эффективным решением.

При этом потенциальный покупатель должен быть мотивирован совершить сделку быстрее. Поэтому действие скидки лучше ограничивать во времени, приурочив ее, например, к каким-то праздникам, концу или началу сезона.

Риэлторы говорят, что ни в коем случае не стоит сильно завышать цену, чтобы потом ее скинуть. Покупатели сегодня, как правило, хорошо разбираются в ситуации на рынке, поэтому вокруг переоцененного объекта со временем возникнет аура невостребованности. В Интернете ведь хранятся все прошлые публикации. Люди решат, что с объектом что-то не так, если дом, который они хотят купить, сначала стоил 10 млн руб., потом – 8 млн руб., а теперь его и вовсе отдают за 6 млн.

Как начать продавать дом – подготовка

Процесс подготовки дома к продаже можно разделить на несколько стадий:

• Определяем цену.
• Собираем документы.
• Приводим дом и участок в порядок.

Цена

Тем, кто заключил контракт с риелтором можно особо не беспокоиться, ведь агент по продаже самостоятельно определит объективную стоимость жилья. А вот, если Вы заняты самостоятельной подготовкой, то грамотно определить рыночную цену Вашего дома поможет сравнительный анализ. Специалисты, которые советуют, как продать загородный, частный дом, в деревне либо др

рекомендуют обратить внимание на – район, инфраструктура и месторасположение дома, его состояние и наличие инженерных коммуникаций. Эти факторы, а также юридическая чистота имеют влияние на ценообразование

Стоимость ниже рыночной выбираем только в случае срочной продажи.

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!
7 этапов оценки дома с земельным участком для продажи

Документы

Желательно до заключения сделки иметь на руках весь пакет документов:

• Свидетельство о государственной регистрации.
• Паспорт.
• Документы, которые подтверждают, что домом и участком Вы владеете законно. Если участок в бессрочном пользовании – переоформите его в личную собственность.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт и план дома.

• Документ, который подтверждает отсутствие долгов.
• Заявление с согласием на продажу мужа/жены. Заверяем у нотариуса.

Если Вас волнует, как быстрее продать загородный дом, документы, которые описаны выше, при необходимости нужно будет дополнить. Все зависит от ситуации:

• Есть несовершеннолетние дети – необходимо разрешение органов опеки.
• Также заранее подумайте, куда выписывать недееспособных членов семьи.
• Дом в залоге – нужно разрешение банка.
• Вы владеете только частью дома или участка – приложите извещение и отказ от покупки остальных собственников.
• Иногда нужна справка из псих- или наркодиспансера.

Смотрим на дом глазами покупателя

Хотите узнать, как продать дом в собственности быстрее? Начните со двора и фасада – ведь это «лицо» Вашего жилья. Возможно, только увидев их покупатель захочет приобрести его. Вы можете:

• Смазать калитку.
• Подстричь кусты и деревья (особенно, если они затемняют комнаты).
• Подправить клумбы.
• Заделать трещины и щели в доме.
• Обновить покраску фасада.
• Заменить рамы или стекла в окнах.

Оцените состояние ремонта дома. Переклейте обои на более светлые или яркие – создайте свежий и приятный образ. Уберите лишнюю мебель и вещи. Оставшиеся приведите в порядок или обновите. Приведите в порядок сантехнику, коммуникации, розетки и др., что может потенциальный покупатель расценить как недостаток.