Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Стоимость юридического сопровождения

Суть сопровождения в том, что профессионал должен присутствовать на всех этапах оформления сделки, а не только посмотреть документы и составить договор.

Юриста нанимает одна из сторон, оплачивая его услуги, и именно её интересы он должен отстаивать. Но некоторые «специалисты» считают, что должны только работать с документами. На самом деле в список их обязанностей входит гораздо больше:

• Разъяснение нюансов и предостережение о подводных камнях, которые могут возникнуть в ходе оформления процесса сделки или уже после её осуществления;
• Также юрист должен выполнить пресловутую проверку документации и проверить юридическую чистоту квартиры;
• Проведение экспертизы по правовому статусу покупателя и продавца тоже входит в перечень обязанностей юриста;
• Анализ правовых оснований для заключения сделки.

Сопровождение покупки квартиры юристом не является обязательным составляющим процесса, но люди поняли, что

• Если покупателю могут отказать в кредите на жилье, в связи с чем покупка может сорваться;
• Когда в квартире прописаны лица, выписывать которых запрещено законом;
• Если на покупаемую недвижимость претендует наследник;
• Если есть сомнения в юридической чистоте недвижимости;
• Если ни одна из сторон не разбирается, как составляется и какая информация должна быть в договоре.

Кроме того, все стороны получат преимущества от работы с юристом. Вот некоторые из них:

• Экономия огромного количества времени, поскольку оформление сделки от начала до конца займет около 5 дней;
• Никакого стресса из-за громадных очередей в инстанциях для оформления справок и других документов.

Как сэкономить на сопровождении сделки купли-продажи

1. Самостоятельно найти покупателя на свою квартиру или покупателю найти самостоятельно квартиру на покупку. Воспользоваться услугами исключительно по организации и сопровождению сделки купли-продажи. Данная услуга в среднем обойдётся в 40000-50000 рублей. Если все документы будут собраны самостоятельно и проверка квартиры будет выполнена самостоятельно, юристы надо будет выехать только для контроля проведения расчётов, сумма может быть в разы меньше.
2. Воспользоваться услугами небольших Агентство недвижимости, где стоимость услуги по покупке или продаже квартиры в разы меньше, чем у крупных Агентство недвижимости. Простой пример: В Нашем небольшом Агентство Недвижимости покупка квартиры обойдётся всего в 2%, а продажа квартиры — в 3%, в то время как аналогичная услуга в известном, крупном агентстве недвижимости будет стоить 4% и 5-6% соответственно.

Расценки и нюансы нотариального сопровождения

На момент 2017 года оформить сделку без нотариуса, согласно законодательству РФ, уже нельзя. Сегодня стоимость нотариальных услуг от 5 тысяч рублей за минимальные труды, а вот за полноценное сопровождение придется заплатить в разы больше. Хотя по сравнению с юридическим сопровождением, услуги нотариуса выглядят несколько доступнее.

Полная процедура имеет такой вид:

• Нотариус помогает продавцу и покупателю составить договор, в пунктах которого указывается вся нужная информация;

• Специалист проводит нотариальную процедуру удостоверение соглашения;
• Документы, проверенные нотариусом, подаются в Росреестр;
• На адрес нотариуса приходит официальный документ о том, что была произведена процедура регистрации, и он передает его покупателю.

Кстати, если подробнее рассматривать процедуру оплаты нотариальных услуг при покупке квартиры, то надо учитывать несколько нюансов. Например, нотариус, кроме основной суммы, берет ещё процент от стоимости квартиры или дома. По закону, если стоимость недвижимости менее миллиона рублей, то нотариусу полагается 3 тысячи рублей и 0,4% от сделки. А вот если недвижимость стоит больше 10 миллионов рублей, то за свои услуги нотариус возьмет 25 тысяч рублей, плюс 0,1% от цены квартиры. Вот потому для Москвы цена на нотариальное сопровождение дороже.

Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать героем “Иронии судьбы”

Итак, мы выбрали квартиру. Нам все нравится. Как ее проверить? Проверять ее нужно, что называется, “не отходя от кассы”. Вот, вы в квартиру зашли. Попросите, чтобы вам показали поэтажный план этой квартиры. Мы сейчас будем рассказывать вещи, которые могут показаться смешными. Но повторяем, это все случаи из реальной практики.

Удостоверьтесь, что квартира в которую вы зашли действительно находится “от лифта налево”. Потому что шильдики на квартирах порой перевешивают. Удостоверьтесь, что она действительно находится на том этаже, на котором она должна находиться.

Более того, до сих пор в архаичных договорах купли-продажи, квартиры описываются полностью. На каком этаже она находится. Действительно, там пишут чуть ли не “налево от лифта”. Конечно, эти времена уже давно ушли в прошлое. Но, тем не менее, удостовериться необходимо.

Далее. Выйдя из дома, не поленитесь удостовериться, какая табличка с адресом висит на этом доме. Потому что нередки случаи, когда квартиру “34”, пользуясь тем, что “хозяева уехали полгода в Таиланд”, продавали под видом квартиры “34” из дома с такой же нумерацией, только корпус “Б”.

Тем более, если вы из Москвы, то тут много таких ситуаций может возникнуть. У нас кругом — “корпус А”, “корпус Б”, либо “3/1”. Такое возможно, это реальные случаи. Тема раскрыта в фильме “Ирония судьбы”.

Итак, мы проверили поэтажный план. Почему мы говорим, что это нужно проверять на месте. Скорее всего, до сделки вы в эту квартиру больше не попадете. Почему? Вы все посмотрели — все нормально.

Опять же, смотрим на поэтажный план — нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Соответствует ли планировка квартиры, указанная в документах, тому, что вы видите вокруг себя

Это важно. Почему? Потому что квартира, в которой есть неузаконенные перепланировки — это менее ликвидный на рынке товар

Квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно купить в кредит или лизинг. Банк кредит на такую квартиру не даст. А, соответственно, количество потенциальных покупателей падает. И если, например, вы себе сами покупаете квартиру в лизинг, то вы должны понимать, что для вас этот объект не пригоден.

Некоторые перепланировки вообще узаконить невозможно. Например, когда объединили балкон с комнатой, снесли все перегородки и вынесли радиатор на балкон.

Более того, потом, если выявится нарушение, на вас жильцы дома могут подать в суд. Или управляющая компания. Могут подать на вас в суд и заставить восстановить соответствующие конструкции, которые были снесены. А еще уплатить штраф и оплатить неустойку.

А если вы откажетесь, то вашу квартиру изымут, продадут с торгов за копейки и на эти деньги все возвратят. Опять же, такой случай в нашей практике был. Человек упирался до последнего и до упирался. Нельзя переносить “мокрые зоны”. Но это тема для отдельной статьи. 

Просто вы должны понимать, что не узаконенная планировка — менее ликвидный товар — цена вниз. В кредит вы такую квартиру не купите. Если не начнете подделывать документы. Но это, извините, уголовная статья. В любом случае потом придется отвечать.

Как продать квартиру — проверенный способ

Чем процедура продажи квартиры отличается от покупки? Здесь также можно найти агента и заключить с ним агентский договор, в котором будет четко прописано, что вы отдаете право продавать свою квартиру. Отдавать эксклюзивное право лучше не следует.

Потому что, бывает такое, что отдают эксклюзивное право на продажу квартиры, причем бессрочное. То есть год прошел, два, а агент даже и не чешется. Задрал сумму, потому что хочет побольше агентское вознаграждение получить, вот люди и не покупают.

Вы можете сами  найти покупателя — свата, брата, друга и т.д., а продать квартиру не сможете. Потому что агент к вам тут же придет с протянутой рукой. Вы продаете сами, а у него эксклюзивное право на продажу вашей квартиры. И вы будете обязаны ему заплатить.

Поэтому читайте то, что вам предлагают для подписания в виде агентского договора. Если это эксклюзивный договор — отказываетесь. Либо он должен быть серьезно ограничен в сроке.

После этого договариваетесь с агентом об условиях, как он показывает вашу квартиру и в какое время он будет водить потенциальных покупателей. Это все должно быть записано в договоре:

• в какое время он имеет право привести людей;
• принимает ли он ключи от квартиры;
• или вы ключи сами будете ему передавать;
• вы сами в этой квартире живете или не живете.

Вот эти все моменты нужно согласовать. Потому что в нашей практике были случаи, когда клиенты просто жаловались на то, что агент привел людей на показ домой в 2 часа ночи. А в агентском договоре было прописано, что такая возможность у него есть.

Можно ли как-то прописать в договоре, что риск утраты имущества из этой квартиры и возможные повреждения, на время посещения перекладываются на риэлтора? 

В договоре вы это прописать, конечно, можете, если вы это пропишете грамотно. Но тут нюанс заключается в том, что нужно будет доказать, что это разрушение было произведено именно в момент, когда агент с клиентами находился в квартире. 

В принципе, это возможно. Главное — это грамотно сформулировать и прописать. Потому что вам это будет выгоднее, если ваши вещи будут храниться в продаваемой квартире. Кто-то должен за это отвечать, ведь вы не знаете кого агент приводит и не знаете, что они там делают. Это тоже нюанс, который вы можете уточнить у юриста, если вы заключаете договор с риэлторской компанией, либо с агентом по недвижимости.

Опять же, пример из опыта. Агент, взявший на себя обязательство продавать какую-то квартиру, долгое время ее не продает. Речь шла об элитной недвижимости. Оказывается, сдавал ее посуточно заезжим парочкам и получал с этого деньги. А хозяину рассказывал, что квартира не продается. Сам при этом спокойно брал и сдавал ее в аренду.

Юридическое сопровождение сделки покупки квартиры – стандартный комплекс услуг и возможные варианты

Правовая область, касающаяся сделок с недвижимыми объектами, не зря отличается сложностью и востребованностью. Наибольший спрос присущ юридическому сопровождению, то есть, привлечению к сделке юриста. Двигаясь по жизни, трудно избежать вопросов с недвижимостью. Не все покупатели достаточно компетентны в юридических нюансах, а правовые аспекты весьма разнообразны. При этом всем хочется обезопасить свое личное имущество от каких-либо посягательств в будущем.

Со стороны юриста сопровождение покупки квартиры в стандартном варианте ограничивается:

• Консультативными встречами с клиентами.
• Всесторонней помощью, применительно к каждому этапу процесса: заключением авансового соглашения, сбором необходимых бумаг, подготовкой сделки, ее проведением, включая участие в денежной выемке ячейки банка.

Фактически юрист не касается только одного момента – поиска жилого объекта. Это прерогатива клиента.

Однако специалист юридической сферы в состоянии качественно провести подготовительный и завершающий этапы покупки, включающие:

• Экспертизу документов на жилье, которые бывают, как правоустанавливающего характера, так и правоподтверждающего.
• Проверить правомочность участников сделки на предмет отчуждения недвижимости либо ее приобретения.
• Проверить отчуждаемый объект с точки зрения юридической чистоты.
• Подготовить документы с учетом необходимых согласований и предоставить полный объем документации в соответствующие органы для финального шага, которым является передача прав собственности.

К дополнительным аспектам юридических услуг относят:

• Информационно-правовую поддержку после заключения сделки. Вопросы исполнения договора не менее важны, нежели его подписание.
• Представительство интересов клиента в судебных инстанциях, если дело касается недвижимости.
• Оценку проведенной сделки на предмет выявления незаконных фактов.
• Расторжение заключенного договора о покупке жилья по согласию сторон или в судебных инстанциях.

Сколько стоит оформление сделки купли/продажи?

• Расходы, связанные с подготовкой документации;
• Расходы, связанные с самой сделкой.

За подготовку документов каждый из участников сделки расплачивается самостоятельно, ведь у продавца список необходимых бумаг значительно обширнее, чем у покупателя, которому достаточно иметь деньги и паспорт, подтверждающий его личность. За документы продавцу надо заплатить где-то в пределах полутора тысяч рублей, и это ещё не самая высокая цена для такого города, как Москва.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

А вот второй пункт расходов, как правило, делится на двоих, поскольку отображает интересы обеих сторон на переоформление жилплощади. Но все же следует оговорить этот вопрос заранее и разделить, кто и за что платит.

Но в последнее время существует практика, что за сделку платит только покупатель, поскольку продавец тратил деньги при сборе нужной документации и т.п.

Как же все-таки купить квартиру — с нуля

Итак, вы выбрали себе район, в котором будете жить. Сформировали свою потребность. Определили сколько у вас денег. После этого вы заходите на ЦИАН и начинаете смотреть объявления. Они выстраиваются списком. Там есть очень много фильтров. Вы выбираете — однокомнатная, двухкомнатная, этаж и т.д.

Там огромная вариативность квартир. Начинаете их просматривать. Обязательно смотрите, чтобы были фотографии самой квартиры. Не надо пугаться, если квартиру на продажу предоставляет не собственник, а агентство. Конечно, лучше — это разговаривать с самим владельцем квартиры. Но реальность на нашем рынке недвижимости такова, что собственники почти никогда не продают квартиры сами.

Если только эти люди сами не агенты по недвижимости. Либо они нигде не работают и находятся постоянно дома. Тогда, да. Они могут себе это позволить. Но в большинстве своем вы вряд ли найдете квартиру от собственника. Если только очень сильно повезет.  

Второе. После того, как вы посмотрели объявления и фотографии вам понравились, позвоните продавцу и договоритесь с ним о встрече и о просмотре объекта недвижимости. Если это агент, значит он должен подъехать сам. Если это хозяин, то уточните, когда он там будет находиться.

Заранее сразу скажите о том, что вы хотели бы ознакомиться с копиями, а лучше с оригиналами документов, подтверждающих право собственности. При осмотре объекта их нужно либо сфотографировать, либо вообще забрать их копии с собой для того, чтобы произвести проверку.

Для чего это нужно? Для того, чтобы не тратить зря время. Потому что если у людей документов на квартиру нет вообще в природе, то во-первых это, как минимум, вызывает подозрение. А во-вторых, если они документы утратили, то это может вызвать серьезную задержку, если они сами будут их восстанавливать. Поэтому хорошо бы документы увидеть сразу при просмотре. 

Какое вознаграждение имеет право потребовать риэлтор — это надо знать

Очень часто, если это агентство продает квартиру, вам предлагают подъехать в агентство и заключить с ними договор. Делать этого ни в коем случае нельзя.

Почему? Потому что агентства и агенты по недвижимости зачастую пытаются взять деньги и с человека, который продает квартиру, и с человека, который ее покупает. Обосновывают это тем, что они агенты и защитят ваши интересы.

Запомните! Агент в первую очередь всегда защищает свои интересы. У него интерес только один — забрать свое агентское вознаграждение. Они никогда ни за что не отвечают, какие бы гарантии вам не давали. Гарантийные письма никаким образом ничего не гарантируют.

Все зависит от того, как вы с ними договоритесь. Агентское вознаграждение варьируется от 1,5% до 3% от суммы сделки. Более того, зачастую оно закладывается в отдельную ячейку. И это отдельное агентское вознаграждение. 

Большинство агентов пытаются получить свое агентское вознаграждение еще до того, как сделка совершилась. Допускать этого не надо. Агент должен сидеть с вами “в одной лодке” до конца.

Как купить квартиру мы с вами уже начали обсуждать. Давайте параллельно расскажем о том, как продать квартиру. 

Сколько стоит сопровождение сделки в агентстве?

Но экономия в этом деле может выйти боком, потому что процесс подготовки документов, составления договора и его оформления очень сложные, тем более, когда законодательство регулярно меняет условия и процедуру заключения сделки.

Совсем необязательно выбирать все услуги, которые предлагает агентство. Но есть список обязательных пунктов, сосредоточившись на которых небольшую сумму можно сэкономить. Например, риелтор нужен:

• Для поиска надежного покупателя;
• Для сбора документов, если у продавца нет на это времени;
• Для правильного оформления договора;
• Для нотариального заверения документов о продаже недвижимости;
• Для передачи бумаг в Росреестр.