Можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости? особенности оформления 2021

Как оформить ипотеку без первого платежа под залог недвижимости

Порядок оформления такого вида займа практически ничем не отличается от получения ипотеки по другим программам. Заемщику потребуется:

1. Подать в выбранную финансовую компанию заявление-анкету. Многие банки принимают заявки онлайн через свои сайты.
2. Собрать все необходимые документы и предоставить их кредитному менеджеру.
3. После одобрения заявки клиент должен обратиться в авторизованную банком оценочную контору для того, чтобы сотрудники составили детальный отчет по оценке залоговой недвижимости.
4. Предоставить отчет банку и дождаться одобрения суммы кредита.
5. Согласовать дату сделки и подписать договор.
6. Дождаться перечисления денег на свой счет.
7. Купить новое жилье.

Что стоит учесть при выборе ипотеки под залог имущества

Не так много кредитных организаций могут предложить ипотеку без первоначального взноса

Отдавая в залог свое недвижимое имущество, стоит обратить внимание на несколько важных особенностей такой программы:

• Срок ипотечного кредитования довольно длительный (до 30 лет), а это значит, что на протяжении всего времени по выплате долга с залоговой недвижимостью ничего нельзя будет сделать. Мелкие сделки, такие как перепланировка в квартире, сдача объекта в аренду необходимо обязательно согласовывать с банком. Серьезные действия (продажа, снос, дарение и т.п.) совершить будет практически невозможно.
• Сумма займа будет зависеть от рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог. Соответственно, будет ограничен выбор покупаемого в ипотеку жилья.
• Практически все банки, которые выдают ипотечный кредит под залог имеющейся собственности, переводят сумму в рублях РФ, т.е. получить кредит в иностранной валюте нельзя.
• Первый взнос не требуется, однако, банк не запрещает в дополнение к залогу вносить собственные средства, если у заемщика есть такая возможность и желание. Это позволит немного сократить срок кредита или сумму долга.
• Чужое имущество передавать в залог кредитору нельзя. Заемщик должен предоставить документальное подтверждение права собственности на объект залоговой недвижимости.

Вопросы и ответы

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Куда обращаться для получения ипотечного кредита?
Решение о выдаче ипотеки принимает кредитор. Поэтому обращаться необходимо в банк, участвующий в программе, или в АИЖК (Дом.РФ). При рассмотрении заявки учитывается соответствие заемщика требованиям и его кредитная история.

Можно ли получить ипотеку со справкой в свободной форме?
Во многих банках можно оформить ипотеку со справкой в свободной форме. Она служит подтверждением дохода вместо 2-НДФЛ в том случае, если официальная часть доходов заемщика слишком мала.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Главным достоинством подобных кредитов является высокий шанс получить одобрение банка. В большинстве случаев не придётся платить первоначальный взнос,
• В большинстве случаев кредит является нецелевым. Его можно потратить на приобретение недвижимости, но не придётся отчитываться перед банком за все расходы.

Минусы:

Главным минусом является большой риск для заёмщика. При самом неблагоприятном исходе можно лишиться жилья. Следует относиться к такому займу очень серьёзно, при обычной ипотеке клиент теряет гораздо меньше,
Банки предъявляют серьёзные требования к объектам залога, а их эксперты сознательно занижают стоимость квартир. В любом случае сумма, на которую можно рассчитывать, будет на 30-40% ниже рыночной стоимости квартиры,

Высокие требования предъявляются и к заёмщикам. Некоторые банки требуют страховать не только недвижимость, но и жизнь самого клиента

Особенно осторожно банки подходят к лицам, имеющим в собственности бизнес, так как это дополнительные риски.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик о том, какую недвижимость лучше использовать как залог для получения кредита:

Виды обеспечения

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок. Главное для банка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Объект обеспечения – приобретаемое жильё

Это классический и распространенный способ оформления кредита на покупку жилья. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимого имущества имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимого имущества, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении займа обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются банком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же банк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку, то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё, тогда банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

Залог имеющейся недвижимости

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Эксперты финансовой компании в первую очередь одобряют заявки на ссуду, если заемщик имеет собственное недвижимое имущество:

• частный дом;
• квартира;
• коттедж;
• гараж;
• земельный надел.

Не со всеми объектами банк готов работать. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

• год постройки дома должен быть не старше 1970 года;
• если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
• деревянные строения не представляют ценности для финансовой компании;
• В банке не рассматривают «ветхое» жильё;
• если жильё невозможно приватизировать;
• долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
• на объекте зарегистрированы: инвалиды, несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться у банка до полного погашения долга. Конечно же, многие заемщики не готовы рисковать своим имуществом, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, финансовая компания может выдать клиенту только нецелевой кредит. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотечный кредит, если имущество клиента признано более чем ликвидным.

Использование имеющегося земельного участка

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому эксперты банка тщательно проверяют документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного объекта, играют роль такие факторы как:

• качество земли;
• удаленность от инфраструктуры;
• коммуникации;
• назначение земли.

Какую недвижимость можно заложить

Многих клиентов интересует, какое имущество подходит под залог?

Если целевая ипотека берётся для покупки жилой площади, то залоговым объектом выступает:

1. Дом. Если есть собственный дом или доля, то их можно заложить в банке. Однако по требованиям кредитора дом не должен быть старше 1970 года. И нельзя оформлять комнаты дома, которые сложно обособить.
2. Квартира. Залогообеспечением выступает квартира, если все документы на неё юридически чистые, и она находится не в деревянном доме. Квартира должна быть приватизирована, в ней не должны быть прописаны инвалиды, дети до 18 лет, военнослужащие.
3. Земельный участок. Такую собственность принимают редко, так как есть риски для банка. Не все участки ликвидные, поэтому продать его в случае неплатежеспособности заёмщика сложно. Кредиторы одобряют такие сделки, только если у клиента совсем нет денег для первоначального взноса, земельный участок имеет все условия для проживания и находится в пределах города.

Отделения и филиалы банков, предоставляющих услугу в Подольске

• • Дополнительный офис «Улица Февральская»
  • Подольск, проспект Ленина, 152
  • Время работы:
  • Пн.-Пт.: 09:00—20:00Сб.: 10:00—19:00
• • Доп.офис №9040/01821
  • Подольск, улица Свердлова, 9
  • 8 800 555-55-50
  • Время работы:
  • Пн.:с 09:00 до 19:30Вт.:с 09:00 до 19:30Ср.:с 09:00 до 19:30Чт.:с 09:00 до 19:30Пт.:с 09:00 до 19:30Сб.:с 09:00 до 17:00
• • ДО «Подольский»
  • Московская область, Подольск, Комсомольская улица, 1
  • Время работы:
  • Пн—Пт: 10.00-18.00;
• • Дополнительный офис «Подольский» Филиала «Центральный» Банка ВТБ (ПАО)
  • Подольск, Революционный проспект, 54
  • 8 800 200-23-26
  • Время работы:
  • Пн.-Пт.: 09:00—18:00Сб.: 10.00-17.00
• • Отделение «Подольское»
  • Подольск, Революционный проспект, 62
  • +7 495 777-17-17
  • Время работы:
  • Пн—Пт: 10:00-18:00Сб: 10:00-17:00

Вопросы и ответы

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?
В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Куда обращаться для получения ипотечного кредита?
Решение о выдаче ипотеки принимает кредитор. Поэтому обращаться необходимо в банк, участвующий в программе, или в АИЖК (Дом.РФ). При рассмотрении заявки учитывается соответствие заемщика требованиям и его кредитная история.

Можно ли получить ипотеку со справкой в свободной форме?
Во многих банках можно оформить ипотеку со справкой в свободной форме. Она служит подтверждением дохода вместо 2-НДФЛ в том случае, если официальная часть доходов заемщика слишком мала.

Виды ипотеки под залог жилья

Выделяют два вида ипотеки под залог имеющейся недвижимости:

1. Целевая – банк выдает заем заемщику на конкретные цели, например, на покупку квартиры/дома и т. п. При оформлении такой сделки заявителю нужно принести документы, которые подтверждают, что деньги пойдут на конкретные цели, например, принести договор купли-продажи жилья, смету на постройку дома и т. п.
2. Нецелевая – банк выдает конкретно обозначенную денежную сумму на любые цели заемщика. Это значит, что после заключения договора и получения необходимой суммы, клиент банка может потратить деньги на что-угодно и отчитываться за потраченные суммы ему не нужно.

Гарантии возврата долга при оформлении ипотеки под залог имеющегося жилья

Кредитование по ипотечной программе, где залогом является имущество заемщика, уже находящееся во владении, позволяет клиенту предложить финансовой организации любые материальные ценности: прошедшие оценку антикварные предметы, личный транспорт или долю в бизнесе. Их перечень рознится у каждого банка, поэтому не поленитесь посетить офис продаж кредитного продукта и предварительно узнать, какой тип имущества принимается кредитором в качестве залогового обеспечения кредита.
Бывает, что банк не отказывается от результатов или объектов интеллектуальной деятельности, стоимость которых подтверждена и существование не нарушает действующего законодательства. Однако необходимо помнить, что пока ценность находится в залоге и долг не погашен полностью, обладатель не имеет права ее продавать, дарить или обменивать кому-либо. При этом обременение не препятствует пользованию владельца, когда необходимо.

Заключая договор на обременения имущества залогом, будьте готовы, что банк потребует застраховать имущество на время действия ипотечного кредита.

Достоинства и недостатки

На основании банковской статистики 5-я часть всех клиентов во второй раз становятся заемщиками по ипотеке. Граждане обращаются в кредитные организации, чтобы взять ипотеку под залог собственной недвижимости.

Достоинствами данной ипотеки является:

1. Возможность выбрать любое недвижимое имущество. Если квартиры в новых домах можно выбрать только из списка представленных предложений банком, то другие определяет клиент самостоятельно.
2. В качестве залога может выступать квартира или жилье, которое может находиться в распоряжении других граждан (близких родственников).
3. Заемщики имеют возможность сменить один залог на другой при условии, если цена второго не быть меньше первого.

К недостаткам такого кредитования можно отнести:

1. Клиенты обязаны застраховать приобретенную недвижимость. Ставка страховки напрямую зависит от размера займа. При страховании жизни клиентам необходимо оплатить 0,3% от суммы ипотеки. Страхование права недвижимости или права собственности составляет по 0,15% от суммы кредита.
2. Банки могут отказать заемщикам в кредитовании, если выбранное жилье не соответствует требованиям кредитной организации.
3. Некоторой группе лиц взять ипотеку будет проблематично (бизнесмены, ИП, учредители). Банки часто считают, что денежные средства необходимы им для введения бизнеса.
4. Недвижимость, которая находится под залогом, нельзя реализовать или подарить, так как банк точно не пожелает лишиться каких-либо гарантий. В кадастровом паспорте будет находиться информация о залоге. Перед приобретением жилья следует потребовать выписку из паспорта в местном Росреестре, чтобы мошенники не имели возможность совершить никаких незаконных действий.
5. Большая переплата за квартиру, взятую в ипотеку. Вы переплатите почти вдвое больше чем стоит квартира.

Совет: очень тщательно взвесьте все плюсы и минусы, прежде чем взять ипотеку под залог.

Основные характеристики кредита, оформляемого под залог недвижимости

Займ под залог недвижимости — разновидность нецелевого долгосрочного кредитования. Полученные средства клиент может расходовать по своему усмотрению, средний срок выплаты займа составляет пять лет. Кредиты под залог недвижимости отличаются рядом параметров.

Требования к обеспечению (залогу). Как правило, банки принимают в качестве залога ликвидную недвижимость в хорошем техническом состоянии. Например, городская квартира должна быть расположена в блочном или кирпичном доме высотой не меньше трёх этажей, с наличием центрального отопления, электроснабжения и систем водоотведения. Не принимаются в залог квартиры, расположенные в аварийных домах и зданиях, ожидающих капитального ремонта. Загородный дом, выступающий залогом, должен быть полностью достроен, располагаться в посёлке с транспортной доступностью в любое время года. Жилая недвижимость должна быть подключена к системам постоянного электроснабжения, отопления и водоотведения.

Средняя сумма кредита. Принимая в залог недвижимость, банки и небанковские кредитные организации закладывают в сумму кредита ставку дисконтирования — процент удешевления жилья по мере погашения задолженности. Ставка дисконтирования зависит от срока постройки дома, технического состояния жилого помещения и в среднем составляет 30%. Таким образом, сумма кредита под залог недвижимости не превышает 70% стоимости жилья, обычно банк предоставляет не более 50%, чтобы снизить риск невозврата займа. Сумма займа снижается, если клиент обладает небезупречной кредитной историей (в прошлом были просрочки или реструктуризации), дом расположен вдали от транспортных магистралей или сдан раньше 1990 года.

Дополнительные расходы заёмщика. После подачи заявки на кредит под залог доли в квартире или доме заёмщик должен оплатить программу страхования, а также оформить залоговое обязательство (наложить обременение) через Росреестр. Наряду со страхованием залога, многие банки обязывают клиентов оплатить страхование жизни, здоровья и платёжеспособности (финансовая страховка), чтобы получить выгодную процентную ставку. До момента выплаты долга клиенту запрещены регистрационные действия с недвижимостью (продажа, оформление дарственной, регистрация новых жильцов).

Суммарная переплата и период погашения кредита. В целом, процентные ставки и сроки погашения по кредитам под залог недвижимости сопоставимы с ипотечными кредитами. Например, банк Открытие предлагает жилищный кредит под залог имеющейся недвижимости по ставке от 10.2% годовых на срок до 30 лет включительно. Если клиент обладает высоким доходом и может вносить дополнительные суммы, снизить переплату можно за счёт полного или частичного досрочного погашения кредита. Если доходы заёмщика невысоки, рекомендуется выбирать максимальный срок кредитования и небольшой ежемесячный платёж.

Кредит под залог доли в жилом помещении можно оформить в банке или небанковской кредитной организации (МФО, ломбард, залоговая компания). В зависимости от конкретного кредитора, заявку на получение займа можно подать онлайн или в офисе организации, кандидатура клиента рассматривается от двух дней до нескольких недель. Заёмные средства можно получить наличными купюрами или переводом на банковские реквизиты, указанные клиентом. Некоторые банки (например, Тинькофф) выдают кредитные средства на бесплатную дебетовую карту для дальнейшего снятия.

Ипотека под залог имеющегося жилья в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке может иметь форму как целевого, так и нецелевого кредита. Нецелевой кредит имеет процентную ставку от 15,5%, срок до 20 лет, максимальная сумма – 10 млн рублей. При получении нецелевого кредита финансовая организация первый взнос не требует. Максимум можно получить 60% от стоимости залогового имущества.

В качестве залога может выступать квартира, частный дом с земельным участком, гараж, земельный участок без построек. При отказе от страховки банк поднимает ставку на 1%.

Требования к заемщикам остаются прежними: возраст от 21 до 55-60 лет, гражданство РФ, прописка, стабильный доход, стаж не менее года. Индивидуальным предпринимателям в целях развития бизнеса банк такие кредиты не выдает.

До 31 декабря 2015 года в Сбербанке действует акция под названием «Единая ставка». При любом залоге ставка будет составлять 13,45% при наличии первого взноса не менее 20%. Это касается покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Для молодых семей подразумеваются дополнительные льготы. Ипотека под залог имеющейся квартиры в Сбербанке не превышает сумму в 80% от стоимости жилья.

Заемщику следует предоставить паспорт с пропиской и еще один документ, удостоверяющий личность (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС, военный билет – любой на выбор клиента), справку о доходах, документы по залогу, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей для молодых семей.

Требования к залоговой недвижимости

При получении заявки в банк на ипотеку сотрудники кредитора пристально оценивают кредитоспособность заявителя и тщательно изучают залоговый объект. И далеко не под каждую недвижимость банковские образования выдают займы.

Основные требования к залоговому жилью

Формальные требования выглядят так:

• отсутствие обременения на объект;
• нет притязаний третьих лиц на недвижимость;
• нет нелегализированных перепланировок;
• инженерные коммуникации присутствуют, исправно функционируют.

Некоторые банки выставляют требования относительно к:

• этажности;
• возрасту дома;
• расположению;
• инфраструктуре.

Окончательный результат выносится после оценки собственности. Такую процедуру требуют кредиторы проводить у своих партнеров экспертов. Хотя, такие оценщики являются квалифицированными специалистами, больше 75% рыночной стоимости они объекту вряд ли выставят.

Это делается для того, чтобы при отказе заемщика вносить обязательные взносы, банк смог быстро продать недвижимость и погасить вырученными финсредствами возникшую задолженность.

Какие квартиры не берут в залог

Каждый кредитор предпочитает работать с высоколиквидными объектами недвижимости. Обычно это качественное жилье в среднем ценовом диапазоне.

Однако есть высокорисковые объекты, с которыми вряд ли согласятся работать кредиторы. К такой недвижимости относят:

• деревянные постройки. Их не страхуют страховщики. Страховые компании предпочитают оформлять договора на защиту строений с железобетонными или металлическими перекрытиями;
• те объекты, что удалены от крупных населенных пунктов, а также те, что находятся в ЗАТО. Могут быть проблемы и из-за расположения недвижимости в неблагополучном районе;
• квартиры на первых и последних этажах блочных или панельных домов;
• старые дома. Это могут быть сооружения, возведенные до 1975 г. В таких случаях просят заранее уточнять у страховщиков, согласятся ли они на оформление полиса;
• объекты, расположенные в домах барачного типа;
• дома, не имеющие прочного фундамента. К качественным основаниям относят те, что сделаны из камня, бетона или кирпича;
• жилье, среди владельцев которого есть недееспособные или несовершеннолетние лица;
• объекты, признанные аварийными, или расположенные в домах, предназначенных под снос.

Зачем банкам первоначальный взнос

Всем известно, что основная часть банков старается одобрять кредиты на недвижимость исключительно тем клиентам, которые могут сразу внести процент от стоимости выбранной квартиры из своих сбережений. Условия по суммам минимального первоначального взноса у разных банков отличаются, однако обычно кредитующие организации предлагают клиентам самостоятельно выплатить примерно 10–20 % от полной стоимости недвижимости. Чем объясняются такие требования?

Суть в том, что ипотека представляет собой высокий риск для финансовой организации и клиента. Данные займы чаще всего берут на долгое время, в этот период могут произойти любые изменения у заемщика и в сфере недвижимости. Жилищные объекты способны стать гораздо дешевле, клиент может потерять трудоспособность, в итоге кредитор рискует не только остаться без прибыли, но и лишиться собственных денежных средств. Чтобы уменьшить риски в подобных случаях, компании стараются выдавать займы по ипотеке в сумме, меньше оценочной стоимости выбранной квартиры.

Кредит на недвижимость без начального платежа для финансовой организации является рискованным процессом по следующим причинам:

• Рынок жилья довольно нестабилен. Цены на объекты недвижимости периодически повышаются и падают. Если кредитующая организация выдает долгосрочные займы в момент роста цен, то в дальнейшем не получится реализовать недвижимость по той цене, которая поможет погасить задолженность клиента, неспособного возвращать долги в период кризиса.
• Ипотеку без первоначального взноса берут заемщики невысокого качества. Банковские учреждения уверены, что, если клиент не в состоянии накопить средства на первоначальный платеж, значит, он неграмотно распределяет свои средства, это может привести к невозврату денег по кредиту из-за отсутствия финансовой дисциплины.

Банки также считают, что ипотеку без первоначального взноса берут только заемщики с низким уровнем дохода и неофициальной работой, отсюда могут возникнуть проблемы с оплатой задолженности. В действительности это только домыслы кредитующих компаний. Задолженность по жилищным кредитам довольно низкая (3-4 %), а те, кто берут ипотеку, обычно исправно вносят свои платежи.

1 пример: без первоначального платежа. Например, вы захотели приобрести недвижимость, цена которой 3 миллиона рублей, и выбрали банк, способный выдать вам необходимую сумму полностью. Через какое-то время с финансами в вашей семье начались проблемы, и вы перестали выплачивать деньги по кредиту. В итоге организация изъяла залоговую недвижимость и объявила о ее продаже. Но за этот период стоимость квартиры упала на 500 тысяч. Следовательно, после продажи жилого объекта учреждение не возместило свой ущерб и осталось без дохода.

2 пример: с начальным взносом. Допустим, вы не нашли кредитора, у которого можно брать ипотеку без первоначального взноса. Далее вы обращаетесь в банк, где выдают кредиты, требуя внести 20 % от цены квартиры из собственных сбережений. При стоимости жилья в те же 3 миллиона размер ипотеки равен 2,4 миллиона рублей. Через несколько лет вы перестали погашать задолженность по кредиту, и организация начала продажу залоговой недвижимости. Как и в предыдущей ситуации, стоимость квартиры понизилась на 500 тысяч, однако, продав ее за 2,5 млн рублей, банковское учреждение вернуло свои средства и получило доход в виде уплаченных в первые годы процентов.

Конечно, в обоих случаях разговор идет о прибыли кредитора, что не особо важно для клиента. Учреждения учитывают это и компенсируют риски оформления кредитов без первоначального платежа с помощью высоких процентных ставок, а это, в свою очередь, оказывает влияние на переплату

В итоге оформить договор с небольшим первоначальным взносом выгодно как для заемщика, так и для банка.

В любом случае первоначальный платеж теперь является обязательным условием у большей части организаций. При ипотеке вам необходимо иметь наличные сбережения в размере 10–15 % процентов от полной цены недвижимости.

Но из любой ситуации есть выход. Далее обсудим, можно ли брать ипотеку без первоначального взноса, и рассмотрим способы обойти начальный взнос.

Что делать, если нужна сумма больше, чем дают при рефинансировании

Рефинансирование не позволит вам получить 60-80% от стоимости дорогостоящей недвижимости. Обычно максимальная сумма дополнительных средств, которые можно получить, ограничивается несколькими миллионами. Если вам нужна сумма больше, то придерживайтесь этого алгоритма:

1. Вам нужно получить согласие у банка, где оформлен имеющийся ипотечный кредит, на то, чтобы использовать недвижимость в качестве залога. Вы имеете право распоряжаться той частью недвижимости, которую уже оплатили. Банк претендует при неуплате лишь на остаток вашего долга и проценты по его использованию. Согласие обязательно заверяется нотариусом.
2. Собираете все документы по квартире, если недвижимость не только ваша, то нужно нотариальное согласие от других владельцев.
3. Проведите оценку жилья.
4. Просмотрите предложения банков и частных инвесторов. Подайте заявление.

Путь тернистый, но оправдан, если суммы, которую даёт банк при рефинансировании, мало для решения ваших проблем.

Ценовая чехарда

«Надо иметь в наличии квартиру определенной стоимости, – поясняет Алексей Новиков. – Например, если покупателю нужно взять кредит в размере 3 млн руб., то стоимость закладываемой недвижимости должна быть не меньше 3,6 млн руб.».

Проще говоря, обычно кредиторы обещают выделить сумму, близкую к 70% стоимости залоговой квартиры. При этом банковский сотрудник часто оценивает квартиру с дисконтом. То есть в реальности предлагаемая банком сумма может оказаться вдвое ниже ожидаемой.

Справедливости ради сообщим, что ограничения по размеру кредита присутствуют и в банковских продуктах под залог приобретаемой квартиры. Полную стоимость жилья одалживать заемщику у банкиров не принято. Часть суммы клиент должен сам оплатить первоначальным взносом. Обычно это 10 – 15%, но есть банки, выставляющие соискателю кредита более жесткие условия.

Так, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Открытие» Сергей Столбунов и директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова сообщили БН, что в их кредитных организациях верхний порог займа составляет 80% от стоимости приобретаемого жилья.

Соответственно, выбравшим ломбардный кредит заемщикам следует заранее выяснять у банков, какую предельную сумму те смогут предоставить. При этом в интернете можно найти ресурсы, позволяющие бесплатно оценить недвижимость с погрешностью всего в 10%.

Как оформить такую ипотеку?

Выбор банка

Возможность выбора банка ограничена у клиентов, которые не обладают большими доходами.

Им придётся долго подавать заявки в различные банки. Даже с наличием залога высок шанс получить отказ при недостаточной платёжеспособности.

Главные параметры при выборе банка:

• нужен ли первоначальный взнос,
• минимально и максимально допустимый возраст заёмщика,
• проценты по кредиту,
• можно ли погасить кредит досрочно бесплатно,
• комиссии за оплату ипотеки,
• наличие бонусов и скидок за своевременную оплату.

Если есть возможность выбирать между разными банками, лучше опираться на отзывы в интернете. Необходимо отсеивать отзывы прошлых лет, стараться читать только свежие комментарии о продуктах банка.

Чтобы составить о компании более целостное впечатление, можно ознакомиться с отзывами на другие её продукты.

Условия, предлагаемые российскими банками

Банк	Вид кредита	Проценты	Срок погашения	Сумма кредита
Сбербанк	Нецелевой	От 12% до 13.5%	20 лет	До 10 миллионов рублей
ВТБ 24	Нецелевой	11.1%	20 лет	До 15 миллионов
Уралсиб	Целевой	13%	25 лет	До 50 миллионов
Уралсиб	Целевой	13%	25 лет	До 50 миллионов
Газпромбанк	Целевой	От 11.9%	15 лет	До 30 миллионов рублей

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку под залог квартиры, нужно предоставить в банк следующий набор документов:

1. заполненное заявление по образцу банка,
2. свидетельство о собственности на закладываемую квартиру,
3. копия трудовой книжки,
4. паспорт заёмщика и его созаёмщиков,
5. справка с места работы,
6. налоговая декларация 2-НДФЛ,
7. по месту жительства,
8. справка о семейном положении.

Образец типового заявления на получение ипотечного кредита.

Если банк выдал положительное решение, нужно дополнительно собрать документы на объект залога:

• отчёт об оценке экспертами,
• выписка из ЕГРН,
• правоустанавливающий документ,
• технический и кадастровый паспорт дома или квартиры,
• выписка из ,
• согласие супруга на передачу собственности в залог,
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги,
• выписка об отсутствии обременений из Росреестра,
• если одним из собственников является несовершеннолетний, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Оценка недвижимости

Перед тем, как передать квартиру под залог, её нужно оценить. Рыночную стоимость могут определить работники самого банка, тогда не придётся тратить деньги на эту процедуру.

Но сотрудники банка будут специально занижать стоимость, поэтому лучше потратиться на независимых экспертов.

На стоимость квартиры влияет множество факторов, среди них:

1. расположение дома,
2. состояние коммунальной инфраструктуры,
3. возраст дома,
4. наличие социальной инфраструктуры рядом с домом,
5. общая площадь.

Страхование

Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен быть застрахован, как и право собственности на него.

Банк требует от клиентов обязательно застраховать свою жизнь и здоровье.

Обычно при оформлении ипотеки банк предлагает оформить пакетное страхование. От этого можно лишь частично отказаться, но это не поможет сэкономить.

Риски для банка возрастут, поэтому он повысит проценты по кредиту.

Застраховать недвижимость, жизнь и право собственности можно в любой компании, отвечающей требованиям банка. Лучше заранее запросить список страховых компаний-партнёров в банке.

Заключение договора и перечисление средств

Когда заявка одобрена и документы собраны, стороны приступают к заключению договора. После его подписания и оформления в регистрационной палате, банк направит на указанный заёмщиком счёт «До востребования» средства.

На предоставленную в залог недвижимость будет наложено обременение.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Целевой кредит

Выдаётся банком под конкретные нужды.

В зависимости от того, куда заёмщик обращается, можно выбрать разные типы недвижимости для приобретения:

• земельный участок,
• ,
• квартира,
• земельный участок под строительство дома.

Особенность целевого кредита состоит в необходимости отчитываться перед банком за предоставленные средства.

За нецелевое расходование средств можно получить санкцию от банка в виде штрафа или увеличения ставки. Целевой кредит требует от заёмщика прозрачности, поэтому его гораздо легче получить платёжеспособным клиентам.

При целевой ипотеке необходимо связываться только с официально зарегистрированными контрагентами. Не получится, например, сэкономить деньги на ремонте или строительстве, связавшись с работающими в обход налогов рабочими.

Нецелевой заем

Займы без конкретной цели выдаются под срочные нужды. Обычно получить нецелевой кредит на крупную сумму сложно.

Однако некоторые российский банки готовы предоставлять даже суммы более миллиона рублей под залог недвижимости.

Когда человек берёт нецелевой кредит, ему не нужно отчитываться перед банком.

Однако проценты по таким кредитам обычно выше, а получить их сложнее.

Максимально возможная сумма обычно зависит от стоимости предоставленного залога.

Условия ипотечного кредитования

Всё зависит от того, в какой банк обращаться. Обычно при оформлении ипотеки под залог собственной квартиры не требуется первоначальный взнос.

Учитывая, что никто не запрещает пользоваться государственными субсидиями на приобретение недвижимости, можно сделать условия максимально выгодными для себя.

Сумма кредита зависит от того, сколько стоит переданное под залог имущество. Перед тем, как взять ипотеку, заёмщик должен провести за свои деньги оценку квартиры и выдать банку соответствующее заключение экспертов.

Обычно сумма кредита не может превышать 70% от стоимости залога.

Передача в залог своей недвижимости не означает, что она переходит даже в частичное распоряжение банка. Пользоваться квартирой клиентам никто не запрещает, но на неё накладывается обременение.

Квартира выступает гарантией того, что клиент погасит долг. Если кредит не будет выплачен, банк продаст квартиру и покроет за счёт этого часть убытков.

Условия ВТБ24

Банк также предлагает обратившимся клиентам, не имеющим первого взноса, оформить нецелевой займ на приобретение жилой недвижимости.

Условия кредитования:

• В залог заемщик должен предложит свою имеющуюся недвижимость, расположенную в городе, где оформляется ипотека;
• Жилье, передаваемое в залог, может быть в собственности как у самого заявителя, так и собственностью его ближайших родственников, если они готовы дать на это разрешение и оформить поручительство на заемщика;
• Валюта: только российский рубль;
• Срок кредитования: до 240 месяцев;
• Штраф за досрочное погашение отсутствует.