Права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилья

Требования по оформлению договора

Для договора аренды недвижимости законом предусмотрена простая письменная форма. Это значит, что он не требует обязательного нотариального удостоверения.

При этом договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст.609 ГК РФ. Это значит, что договор аренды недвижимости, не зарегистрированный установленным образом, по определению считается недействительным. То есть договор об аренде, к примеру, квартиры, который не был зарегистрирован, не будет служить основанием для обращения в суд в случае, если арендатор сломал холодильник собственника.

Другой комментарий к Ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Форма договора аренды определяется общими нормами ГК о форме сделки (ст. 158 — 163), о форме договора (ст. 434 ГК РФ) и специальными правилами п. 1 и 3 комментируемой статьи. Она может быть письменной и устной.

Если договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме. Это соответствует общему правилу о форме сделок названных лиц (см. п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, установлено специальное правило. В силу п. 1 комментируемой статьи письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года; сумма сделки значения не имеет. Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Однако независимо от срока в письменной форме должны заключаться подлежащие государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Например, в письменной форме (независимо от срока договора и его участников) должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК РФ).

Для отдельных видов аренды (аренды зданий и сооружений, предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 и 658 ГК РФ). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем конклюдентных действий в подобных случаях недопустимо.

2. Пункт 2 комментируемой статьи конкретизирует правило п. 1 ст. 164 ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости — диспозитивное. В ряде случаев, предусмотренных законом (а не иным правовым актом), оно не применяется. Так, в силу ст. 633 и 643 не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа. В их числе договоры аренды относящихся к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Не требуется государственная регистрация (если иное не предусмотрено законом) договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации права аренды недвижимого имущества либо порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора. Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируются и право аренды недвижимого имущества либо аренда как обременение. Эта позиция нашла подтверждение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает специальные требования к форме договора аренды имущества, предусматривающего в последующем переход права собственности на имущество к арендатору. Данный договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Так, для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому, если с правом выкупа заключается, к примеру, договор аренды транспортных средств, отнесенных к недвижимости, он должен совершаться в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Это положение следует соблюдать несмотря на то, что ст. 633 и 643 ГК не исключают иных путей (способов) придания письменной формы данному договору.

Комментарий к статье 609 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.

Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).

Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).

2. Пункт 2 коммент. ст. указывает на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов — ст. 633, 643 ГК) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения — ст. 651 ГК).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК).

3. В п. 3 коммент. ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — см. коммент. к ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она — п. 16 письма ВАС N 66) определяется по правилам ст. 158 — 162, 434, п. 1 коммент. ст. ГК; недвижимого — ст. 550 — 551, 559 — 560 ГК.

Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения.

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению жилого помещения;

• производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором аренды в установленный или в разумный срок;

• отвечать за недостатки сданного в аренду жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Это не относится к недостаткам, оговоренных договором аренды или известных заранее арендатору либо тех, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче помещения в аренду.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды судом (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), когда арендатор:

• пользуется жилым помещением с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает помещение;

• более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это является его обязанностью.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

• при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор вправе:

• при обнаружении серьезных недостатков жилого помещения:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение указанных недостатков;

– непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора.

* при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

* с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), безвозмездное пользование и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

* заключить договор аренды на новый срок (преимущественное право аренды перед третьими лицами при прочих равных условиях в ситуации, когда арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора).

* требовать досрочного расторжение договора в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование либо создает препятствия к его использованию в соответствии с условиями договора;

– переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им неуказанные в договоре недостатки;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в установленные сроки;

– жилое помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как проверить

Скажем сразу, что дееспособность проверить практически невозможно и это прекрасная лазейка для аферистов. Вы заключаете договор о найме жилья с благообразным старичком, вручаете ему деньги, получаете расписку, вселяетесь, а через неделю вас выселяют разгневанные родственники и показывают при этом решение суда о признании старичка недееспособным, причем задолго до вашей с ним сделки. Деньги вам, если речь идет об аферистах, скорее всего не вернут.

Более менее обезопасить себя от подобных рисков можно тщательной проверкой документов на право собственности и личных документов арендодателя. При установлении опеки над недееспособным, в регистрационных и пенсионных органах ставится отметка об опекунстве и опекунах.

Правоспособность и правомочность устанавливается по документам на право собственности на недвижимость.

Общие положения

Договор аренды — договор, по которому арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Этот договор применяется между юридическими лицами (аренда нежилого помещения), гражданами-предпринимателями, между гражданами и организациями (прокат вещей) между гражданами (например, сдача в наем гаража). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу.

Сдача во временное пользование означает, что арендатор (наниматель) пользуется имуществом в определенный договором период, выплачивает за это обусловленное договором вознаграждение, выполняет иные, обусловленные договором обязанности и по окончании срока договора обязан возвратить имущество арендодателю (наймодателю) в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Во временное пользование по договору могут быть сданы временно не используемые здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие материальные ценности. Предоставляются на прокат приборы, оборудование, другие технические средства. Применяется типовой договор проката, заключаемый на длительный срок, и разовый договор проката.

На условиях проката могут передаваться излишние или неиспользуемые оборудование, внутри — складские транспортные средства (автокары), могут оказываться нанимателю дополнительные услуги.

Организации широко используют этот договор при аренде первых этажей жилых и коммунальных зданий для оборудования торговых помещений, полуподвалов для подсобных помещений и складов.

В аренду могут быть переданы земельные участки, участки недр и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Срок договора аренды определяется сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды на срок более одного года, а если однаизсторон является юридическим лицом — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Особенности аренды у арендатора

Арендатор отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им.

Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки.

Упрощенные способы учета вправе применять:

• субъекты малого предпринимательства;

• некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;

• организации, получившие статус участников проекта «Сколково».

Арендатору необходимо учесть фактическую стоимость имущества.

Фактическая стоимость права пользования активом включает:

а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;

б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;

в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;

г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.

Когда необходимо пересмотреть право пользования активом?

Это нужно сделать в случае:

• изменения условий договора аренды;

• изменения намерения продлевать или сокращать срок аренды, которое учитывалось ранее при расчете срока аренды;

• изменения величины арендных платежей по сравнению с тем, как они учитывались при первоначальной оценке обязательства по аренде.

ФСБУ 25/2018 требует применения дисконтирования, то есть необходимо будет не только показать предмет аренды и обязательства, но еще и отдисконтировать платежи за весь срок аренды, предварительно определив для этого ставку.

При упрощенном учете, оценивая объект, нужно учитывать первоначальную сумму арендных платежей. Затраты арендатора в связи с расходами, оценочные обязательства как будущие затраты на демонтаж необходимо признавать в том периоде, когда они понесены, то есть когда фактически произведен демонтаж.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Особые условия, касающиеся предмета договора

Недвижимость может обладать специфическими особенностями, которые находят свое отражение в договоре. Например:

1. Недвижимость может обладать исторической ценностью и в процессе ее использования на арендатора может быть наложен ряд ограничений.
2. Недвижимость может быть связана с афферентным земельным участком и на арендодателя может быть возложена обязанность ухода за ним, а также предоставлено и право его использования. Право использования, как правило, имеет ограниченный характер. Например, арендодатель может посадить на земельном участке капусту, но не может начать разводить во дворе свиней.

Что представляет собой договор

Договор аренды — соглашение, которое позволяет арендодателю предоставлять арендатору имущество для временной эксплуатации. При этом должны соблюдаться условия взаимодействия двух сторон.

Статья 606 ГК Российской Федерации определяет, что продукция и прибыль являются собственностью арендатора.

Договор считается возмездным, причем передача арендованного объекта может осуществляться только за плату. Соглашение является консенсуальным, потому проект предполагается юридически действительным с момента заключения договора.

Право последующего выкупа предполагается до или после истечения арендного срока. Обязательно в документе должны быть отображены существенные условия, которые взяты из ГК РФ: размер выкупной стоимости, специфика перехода имущественных прав, возможность включения арендной платы в выкупную цену (статья 624 ГК РФ).

Аренда земельных участков со множественностью лиц

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.