Договор краткосрочной аренды жилого помещения

Форма договора аренды квартиры между физическими лицами и его содержание

Законодательством предусмотрена обычная письменная форма договора аренды жилого помещения. Удостоверять сделку у нотариуса не обязательно (её участники могут это сделать по своей инициативе).

Начинается сам текст соглашения с указания даты и места его заключения. Дальше идёт преамбула, где содержатся сведения о лицах, представляющих арендодателя и арендатора с указанием паспортных данных.

Основная часть договора начинается с предмета. В этом блоке в первую очередь приводятся подробные характеристики квартиры. Также указываются выявленные при осмотре недостатки. Предмет арендного соглашения должен содержать и ссылку на правоустанавливающие документы на недвижимость

Вслед за этой частью идут пункты о сроках использования квартиры. Если она сдаётся посуточно, то прописываются время вселения и выселения из занимаемого помещения.

Дальше следует раздел, посвящённый финансовым вопросам

И тут важно оговорить несколько моментов

В первую очередь – это величина арендной платы и порядок ее внесения. В зависимости от условий пользования жильём она определяется за час, день или месяц

Кроме арендной платы важно оговорить и возмещение коммунальных платежей (газ, свет, вода, интернет, телевидение)

Объёмную часть договора аренды занимает описание взаимных обязательств сторон. Вот их основное содержание

Обязанности собственника (арендодателя)

В первую очередь данная сторона должна предоставить нанимателю квартиру, в состоянии, пригодном для проживания.

Затем, арендодатель не должен создавать препятствия нанимателю в пользовании жилплощадью. Это значит, что не разрешается насильно отключать электропитание, менять замки, и совершать другие похожие действия.

По предписаниям ГК РФ на владельце жилья лежит обязанность проведения в нём капитального ремонта. Впрочем, арендодатель и арендатор могут договориться по-иному.

Кроме того, на собственнике лежит бремя несения различных расходов на содержание дома, в котором расположена снимаемая квартира.

В договоре может быть предусмотрено, что арендодатель несёт затраты на устранение чрезвычайных ситуаций, произошедших не по вине квартиранта. В их число входит прорыв труб, залитие со стороны соседей и т. д.

Обязанности квартиросъёмщика

Прежде всего, арендатор должен использовать квартиру по целевому назначению (т. е. для проживания) и вносить своевременно все предусмотренные договором платежи. Помимо этого, на арендатора возлагаются обычно обязательства по осуществлению текущего (мелкого) ремонта жилого помещения.

Далее, квартиросъёмщик должен согласовать с арендодателем перечень тех лиц, которые будут проживать вместе с ним. Эти люди, как правило, вписываются перечнем в договор аренды.

Наниматель несёт ответственность за нанесение вреда имуществу хозяина квартиры. Это касается не только повреждения отдельных вещей, но и кражи собственности владельца.

После изложения взаимных прав и обязанностей следуют разделы договора относительно взаимной ответственности его участников, порядка внесения корректив в соглашение, условий его досрочного расторжения. На последней части следует остановиться отдельно.

Чтобы не пострадали интересы обеих сторон важно оговорить:

1. Причины прекращения отношений по инициативе арендодателя, арендатора
2. Срок уведомления второй стороны о предстоящем выселении или освобождении помещения

Завершают договор все реквизиты арендатора и арендодателя (адрес, реквизиты паспорта, банковский счёт, номер контактного телефона, ИНН), а также их подписи.

Виды договора аренды квартиры и других объектов недвижимости в 2021 году

На сегодняшний день существует несколько типов рассматриваемых нами договоров, которые используются в сделках найма и аренды квартиры. Давайте рассмотрим подробно каждый из них.

Предварительный договор. В большинстве случаев, данное соглашение оформляется по взаимному соглашению сторон, являясь, по сути, дополнительным актом. Содержание, а также форма договора должны соответствовать содержанию и форме основного соглашения, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы. При этом, в тексте нужно обязательно описать:

1. предмет сделки (свойства, характеристики и состояние), а также наименования сторон;
2. точную сумму арендной платы;
3. реквизиты сторон;
4. перечень имущества, которое сдаётся вместе с квартирой в аренду, а также его состояние;
5. информацию о задатке или залоге.

Чаще всего, предварительный договор составляется, когда арендатор вносит аванс, а дата сделки или заселения – не совпадают.

Стандартный или классический договор. Обычно, составление и оформление документа не вызывает сложностей. Кроме обязательного включения в содержание акта реквизитов сторон, также необходимо зафиксировать в нём:

1. данные о сторонах;
2. технические характеристики объекта недвижимости;
3. название самого документа;
4. время и место его оформления;
5. размер арендной платы и пр.

Подписи настоящего собственника квартиры и арендатора – являются обязательным условием для всех типов договоров.

Также, текст в договора аренды стороны могут включить список дополнительных условий. При этом, хотя оформление документа от руки – не запрещено законодателем, юристы сайта «Юридическая помощь» настоятельно рекомендуют набирать текст соглашения на компьютере, ведь это позволит Вам сэкономить время при формировании условий договора и избежать грубых ошибок из-за которых договор аренды могут не принять при регистрации документа, являющейся в 2021 году по-прежнему обязательным условием заключения сделки.

Для того чтобы зарегистрировать документ в Росреестре сторонам нужно предоставить сотрудникам данного органа следующие бумаги:

• собственно, сам договор аренды квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности арендодателя;
• удостоверение личности (паспорт или права) владельца.

В некоторых случаях работники организации также могут затребовать у сторон акт приёма-передачи квартиры или письменное соглашение на совершение сделки от других собственников жилья, если таковые имеются.

Скачать образец

Упрощённый договор, составляемый в простой форме и включающий лишь:

1. опись имущества;
2. перечень условий;
3. размер аренды;
4. а также срок действия договора и подписи.

Упрощённое соглашение можно составить от руки в свободной форме, включив по желанию сторон дополнительные пункты/условия, которые не должны противоречить нормам и требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Скачать образец

Бессрочный договор аренды. Данный вид соглашения отличается от вышеперечисленных тем, что в его содержании не обозначены сроки аренды квартиры. Сама же сделка, при этом, считается заключённой на неопределённый срок.

Как составить договор сдачи недвижимости в аренду?

Сразу следует оговориться, что формулировка «аренда» в случае физического лица не совсем верная. Если человек хочет снять квартиру, то он оформляет с владельцем договор найма. Договора аренды более актуальны для юридических лиц, которые хотят, как правило, использовать помещение в коммерческих целях.

Чтобы снять помещение для торговли или производства, оно должно быть зарегистрировано как коммерческая недвижимость. Если подходящие варианты отсутствуют, арендатор может договориться с владельцем об изменении назначения помещения. Другого варианта нет. Попытка вести коммерческую деятельность в жилом помещении преследуется по закону.

В отношении жилого помещения следует учитывать наличие более чем одного владельца недвижимости (при долевом разделении жилой недвижимости). Тогда для аренды помещения потребуется подтверждение от всех, вне зависимости от их размера доли в квартире.

Есть три варианта, когда возможен съем квартиры с двумя и более владельцами:

• Наличие согласия от всех владельцев;
• Заключение одним из совладельцев с остальными договора доверенности;
• Присутствие всех собственников помещения при подписании договора.

Если на территории жилплощади зарегистрированы другие лица, не являющиеся собственниками, они тоже предоставляют письменное согласие. Это делается, в том числе, и для соблюдения прав лица, снимающего квартиру. В противном случае его могут выселить на правах жильцов-совладельцев, и ему придется срочно искать жилье.

Наниматель также должен предоставить паспорт. Если он планирует проживать не один, то потребуются паспорта остальных сожителей.

Виды договора аренды квартиры

Теперь следует рассмотреть все подвиды договора аренды квартиры. В зависимости от особенностей документа может меняться и его оформление, и условия для сторон соглашения.

Существует и типовой договор (описание — ниже в статье), а в списке указаны подвиды и вариации документа.

Выделяют следующие подвиды договоров аренды квартиры:

• С правом выкупа;
• С мебелью и оборудованием и с приложениями в виде акта описи имущества и оборудования;
• Краткий;
• Краткосрочный;
• Долгосрочный;
• На аренду только одной комнаты.

С правом выкупа

Если арендатор поселяется с планами на долгосрочное проживание, он может обсудить с владельцем помещения перспективу выкупа. Если последний соглашается, то в договор вносится соответствующая поправка.

Как правило, система работает таким образом — озвучивается сумма выплаты и распределяется на определенный период (по аналогии с кредитом). При этом арендатор должен выплачивать и ежемесячные взносы.

По истечении указанного срока выплат и выполнения арендатором всех финансовых обязательств квартира переходит ему.

С мебелью и оборудованием

Не у всех есть время и средства приобретать новую мебель в арендуемое жилье. Поэтому они предпочитают снимать уже обставленную квартиру. Как правило, стоимость такого варианта несколько выше. При этом к договору должна прилагаться бумага с полной описью сдаваемого с помещением имущества.

Краткий

Когда арендатор планирует недолговременное проживание в съемной квартире, он может заключить с владельцем краткий вариант договора. В нем содержится минимум информации, необходимой для действия соглашения. Дополнительные пункты, вроде долговременных гарантий и возможности выкупа квартиры, отсутствуют.

Краткосрочный

Почти аналогичен краткому, с различием в том, что краткосрочный всегда действует в течение непродолжительного периода (до полугода), а краткий может действовать долгое время. Распространен среди лиц, которые должны по работе много путешествовать, задерживаясь на одном месте на непродолжительный срок.

Долгосрочный

Заключается на продолжительный период времени. Часто включает пункт о найме с правом выкупа. Это возможно за счет длительного проживания в снимаемой квартире. Данный вид документа распространен среди молодых семей.

На аренду одной комнаты

Заключение такого вида договора аренды среди студентов — основная альтернатива студенческому общежитию. Да, это выходит дороже, но комфортабельнее, и без ограничений, которые накладывает общежитие (хотя многое зависит от хозяев).

Главная особенность — арендатор получает во владение не всю квартиру, а именно одну конкретную комнату (с правом пользоваться кухней и санузлом).

Регистрация и оформление

Если договорные отношения по найму жилища заключены на период, больший одного года, то такая сделка считается долгосрочной и подлежит гос. регистрации. При меньшей продолжительности найма, регистрировать договорные отношения не требуется. Процедура регистрации обременения недвижимости регламентируется законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

О том, кто будет осуществлять гос. регистрацию договорных отношений, отображаются в составленном документе о найме, однако по умолчанию бремя регистрации ложиться на владельца сдаваемого объекта. Это происходит потому, что соглашение относится к возмездному, и владелец жилья получает доход, который обязан облагаться налогом. Избегая от таких обязательств, владелец жилья нарушает законодательные нормы РФ, что может оказаться причиной наложения на него административного штрафа.

После оформления договорных отношений по найму между владельцем недвижимости и нанимателем потребуется завершить юридическое оформление сделки, заключаемое в регистрации договора в уполномоченных структурах. Для этого требуется обоим участникам подать ходатайства в местное отделение Росреестра, предъявив следующие материалы:

1. Ксерокопии паспортов участников соглашения.
2. Правоустанавливающие материалы на сдаваемую жилую площадь.
3. Свидетельство о праве собственности.
4. Технический паспорт БТИ, с отображенным планом жилой квартиры.
5. Ксерокопию соглашения найма, (в 2-х экземплярах).
6. Квитанция о перечислении пошлины.

К правоустанавливающим материалам относятся источники происхождения права собственности владельца на жилое помещение (договор купли-продажи, обмен, дарственная и т.д.).

После сдачи заявления и приложенных документов в Росреестр, заявители должны получить в назначенную дату (на протяжении 5 рабочих дней) выписки ЕГРН. И лишь после этого сделка по найму жилой площади получит законный юридический статус.

Для регистрации договора найма недвижимости можно обратится в местное отделение МФЦ, где также можно оформить регистрацию сделки.

Как самостоятельно заключить договор аренды квартиры

Памятка при составлении договора найма жилого помещения

Заключать договор найма жилого помещения следует только с собственником квартиры. Обязательно при этом надо проверить документы собственника, подтверждающие, что квартира действительно принадлежит именно ему.

Существует два вида соглашений аренды квартиры:

• короткие (сроком до 1 года, чаще всего заключаются на 11 месяцев);
• длительные (сроком свыше 1 года).

Соглашения, заключаемые на срок до 1 года не надо регистрировать, а длительные (более 1 года), наоборот, подлежат обязательной государственной регистрации.

Договор аренды составляется и заполняется в двух экземплярах:

• один экземпляр остается у нанимателя квартиры;
• другой у собственника, который сдает эту квартиру.

Внимание!Если к участию в сделке привлекается третье лицо – риелтор или нотариус, то составляется три варианта соглашения.

Не больше года

Как сказано в 683-й статье Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), типовой договор найма подписывается максимум на пять лет. Если же в соглашении ничего не сказано о сроке действия соглашения, оно считается подписанным на максимальный период, предусмотренный кодексом. Тем не менее, как поясняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов, долгосрочные соглашения несут немало рисков для владельцев помещений, поэтому большинство соглашений стороны подписывают максимум на год.

Действительно, владельцам жилья невыгодно заключать типовой договор на длительный период. Так, ГК РФ напрямую запрещает аннулировать соглашение раньше срока исключительно по инициативе наймодателя. Конечно, оно все же может быть расторгнуто – но только через суд. Для этого у владельца недвижимости должны быть веские основания – к примеру, наниматель безответственно относится к имуществу или не платит за помещение больше полугода. К тому же, по общему правилу, владелец сдаваемого объекта не имеет права менять условия соглашения в одностороннем порядке. Значит если через пару лет после подписания документа владелец жилья захочет поднять стоимость проживания или найти другого квартиранта, прежний имеет право оспорить эти действия через суд.

А вот наниматель может расторгнуть соглашение и по собственному желанию – как говорится в 687-й статье ГК РФ, он лишь обязан за три месяца предупредить собственника о намерении покинуть жилье.

Так что лучше подписать договор найма на минимально короткий срок, а потом – в случае отсутствия разногласий – продлевать действие соглашения. Если же вы намерены заключить более длительное соглашение, в тексте нужно оговорить условия и возможность досрочного расторжения по инициативе собственника. Более того, в нем есть смысл определить возможность индексации стоимости найма жилья.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Оформление через госуслуги

Проще и быстрее всего временная регистрация по договору найма жилого помещения оформляется посредством интернет-портала «Госуслуги».

Для этого необходимо выполнить следующую последовательность действий:

• зарегистрироваться на специальном едином портале государственных услуг;
• отправить посредством него в ФМС заявление, в котором должна содержаться просьба о предоставлении временной регистрации, и копию договора о найме, а также заполнить непосредственно на портале адресный листок прибытия;
• дождаться получения от сотрудника ФМС уведомления (должно прийти на протяжении недели) с просьбой о личном походе в местный департамент ФМС с паспортом (свидетельством о рождении, если речь идет о не достигших 14-летнего возраста детях) и договором о найме жилья, который следует предварительно заверить у нотариуса.

Как прописаться в муниципальной квартире, последовательность действий:

1. Сбор необходимой для регистрации документации.
2. Подача пакета документов в одну из следующих инстанций: ФМС, МФЦ, паспортный стол ЖЭУ, электронный портал Госуслуги.
3. Прием документов в соответствующей инстанции. Ожидание периода изготовления регистрации.
4. Получение штампа о регистрации в паспорт или свидетельства в виде отдельного документа.

Для регистрации в жилье, относящемся к муниципальному фонду, заявителю необходимо подойти с копиями и оригиналами нужных документов в уполномоченную инстанцию.

Какие документы необходимо предоставить:

• паспорт заявителя;
• заявление;
• договор соцнайма помещения или ордер;
• согласие от жильцов;
• согласие от собственника.

В ФМС или другой инстанции гражданину предоставят для заполнения листок убытия с прошлого места проживания. Уполномоченный сотрудник не может отказать гражданину в приеме документов.

Чье согласие нужно?

Регистрация в муниципальной квартире возможна только с согласия:

• всех жильцов;
• собственника помещения.

Поэтому посетить уполномоченное на прием документов отделение заявитель должен со всеми жильцами квартиры (кроме малолетних детей).

Проживающие в помещении могут и не являться лично в отделение, а только передать свое согласие в письменном виде, заверенное нотариально. Также полномочия других жильцов могут быть переданы и в разовой доверенности.

Аренда квартиры: особенности заключения сделки

Перед подписанием договора сторонам следует учесть несколько важных нюансов.

В первую очередь нужно согласовать период пользования помещением. Проживание в квартире может быть краткосрочным (от нескольких часов до года) и долгосрочным. В последнем случае максимальное время найма составляет 5 лет. После чего арендодатель и арендатор вправе подписать новое соглашение.

Если стороны не оговорили в договоре срок его действия, по умолчанию подразумевается, что он сохраняет силу на протяжении пяти лет.

От периода аренды зависит наличие у нанимателя определённых прав.

Например, если договор краткосрочный, то законодательство не предоставляет нанимателю возможности вселения в квартиру третьих лиц или сдачу её в субаренду. Кроме того, у пользователя по законодательству отсутствуют преимущества при пролонгации соглашения. Впрочем, разрешается все описанные условия оговорить в договоре.

Перед подписанием сделки важно осмотреть квартиру на предмет наличия в ней видимых недостатков. Если они выявлены, то их следует зафиксировать документально

Так арендатор оградит себя от претензий арендодателя в части порчи имущества.

Также будущему нанимателю следует убедиться в том, что жилье действительно принадлежит своему владельцу. Изучаются его паспорт, а также документы на квартиру. Если договор со стороны арендодателя подписывается представителем, следует внимательно ознакомиться с его доверенностью.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство.

Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство —  ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация.

Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной.

Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Внимание!Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст

624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.