Особенности покупки недвижимости в разных странах

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки. Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется

Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости

Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации. За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность. Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества. Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег. Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%. Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Где россияне покупают жилье за рубежом под программу ВНЖ и ПМЖ

В 2021 году многие страны мира предлагают инвестиционную программу, по которой россияне могут купить недвижимость и получить взамен ВНЖ или гражданство. Вот некоторые из государств, готовых предоставить выгодные программы для нерезидентов, желающих переехать или просто стать владельцем жилья за границей.

Страны Европы:

1. Испания
2. Республика Кипр
3. Болгария
4. Латвия
5. Греция
6. Мальта
7. Венгрия
8. Португалия
9. Великобритания
10. Княжество Андорра
11. Чехия
12. Черногория
13. Турция

Государства Карибского бассейна:

1. Сент-Китс и Невис
2. Гренада
3. Антигуа и Барбуда
4. Доминика
5. Сент-Люсия

ВНЖ в других странах:

1. Панама
2. Коста-Рика
3. ОАЭ
4. Малайзия

Выбор гражданства
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции и условий
программы для получения гражданства за инвестиции.

выбор подходящей юрисдикции и условий программы
для получения
гражданства за инвестиции.

Если Вы сомневаетесь с выбором страны для оформления ВНЖ за покупку недвижимости, то свяжитесь с нашими экспертами и получите развернутую консультацию: info@offshore-pro.info. 

Рассмотрим программы ВНЖ самых популярных среди россиян стран:

Латвия

Latvia Golden Visa – программа, которая стартовала в 2010 году и продолжает действовать сегодня. Согласно установленным правилам, для получения Латвийского ВНЖ, россиянам достаточно купить недвижимость не дешевле €250 000. Срок действия ВНЖ Латвии – 5 лет с последующей пролонгацией ежегодно.

Греция

Программа Греции по инвестициям в недвижимость не ограничивает инвестора в выборе дома, будь то новостройка или объект на этапе котлована. Главное – это стоимость жилья, которая должна быть €250 000 и более. 

Турция

Если россияне покупают недвижимость за рубежом непосредственно на территории Турецкой Республики по ставке от 250 000 долларов США, то они имеют возможность оформить вид на жительство данного государства и получить турецкий паспорт, не теряя при этом статуса гражданина РФ. Более подробно о данной инвестиционной схеме можно узнать у наших экспертов или изучив готовые предложения:

Мальта

Выгодный вариант не только для получения европейского гражданства, но и для деловых людей, планирующих расширить свой бизнес или построить новый. Начиная с марта 2021 года, программа ВНЖ за инвестиции на Мальте изменилась и предусматривает следующие условия:

• Получить ВНЖ на Мальте можно за покупку или аренду недвижимости по следующей ставке:
  • на острове Гоцо и на юге страны – 300 тысяч евро (покупка) или 10 000 евро (аренда в год);
  • покупка объекта на Мальте дает право на ВНЖ при сумме инвестиций от 350 тысяч евро или 12 тысяч евро в случае аренды (сумма за год).
• Государственный сбор за покупку недвижимости составляет €68 000, а за аренду €98 000. При подаче заявки на ВНЖ Мальты обязательно берется невозвратный (но учитываемый в стоимости объекта) аванс в сумме €5500, а остаток можно внести уже после того, как будет получен статус резидента юрисдикции. 
• 2 000 Евро – обязательная сумма пожертвований в пользу мальтийской благотворительной организации.
• Оформление гражданства Мальты на несовершеннолетнего ребенка и взрослого родителя увеличивает сумму инвестиций на 5000 евро и 75000 евро соответственно.

Иммиграционный статус потребуется поддерживать в течение первых 5 лет после оформления ВНЖ, посещая Мальту и продлевая карту резидента.

Португалия 

Европейская страна, граничащая с Испанией, но дающее право, в том числе на гражданство за инвестиции в недвижимость. Самые недорогие дома и виллы в Португалии расположены на севере государства – от Порту и выше. Минус покупки таких объектов – отсутствие пляжного сезона, как на юге страны (Лиссабон и прибрежные регионы). 

Однако преимуществ гораздо больше, чем недостатков. Россияне покупают недвижимость в Португалии для прямого доступа к европейскому гражданству по программе ВНЖ:

• Обычная сумма инвестиций 500 000 евро.
• Пониженная ставка – от 280 000 евро, если объект расположен в малонаселенном районе и требует восстановления.
• До конца 2021 года действует программа «Золотая виза» в Лиссабон и прибрежных районах, что дает право купить жилье, землю или коммерческий объект и получить ВНЖ по упрощенной схеме.

Готовые к продаже объекты Португалии, которые россияне могут купить при поддержке наших экспертов:

Какие документы необходимо подготовить российскому гражданину для приобретения недвижимости за границей?

В стандартный набор документов, которые потребуются российскому гражданину для приобретения недвижимости за границей, входят:

1. Загранпаспорт с достаточным сроком годности.
2. Индивидуальный код и регистрация в налоговых органах страны пребывания.
3. Счет в банке (например, это понадобится в США).

Если гражданин РФ желает купить недвижимость в кредит, то дополнительно понадобятся:

1. Справка о доходах.
2. Ксерокопии документов, подтверждающие наличие жилья в собственности в России.
3. Данные о движении средств на его депозите.
4. Справка об оплате налогов.
5. Справка об имеющихся непогашенных кредитах.

Все документы должны быть переведены на язык страны, где планируется покупка жилья. Заверяет их местный нотариус.

Несоблюдение сроков строительства

В условиях кризиса многие объекты сдаются в эксплуатацию с задержкой. Как поступать в такой ситуации мне, владельцу недвижимости?

К сожалению, сейчас задержка со сдачей объекта – вполне обыденное явление. Например, в Болгарии сдача некоторых объектов опаздывает на год. Но если ваш риэлтор на начальном этапе сделки проверил состоятельность застройщика, то объект, скорее всего, все же будет благополучно сдан. В Египте застройщики в качестве компенсации иногда предоставляют бонусы – мебель, кондиционеры и т. д. Главное, все изменения условий договора должны быть оформлены документально. 

Если вы решаете расторгнуть договор, нужно быть готовым, что застройщик может вернуть вам не всю вложенную сумму. Например, в договоре может быть прописано, что компания удерживает 20–30%, поскольку обычно застройщики ограничивают свою ответственность. Если вы не первый, кто отказывается от сделки, есть возможность вернуть деньги за объект полностью. Но для этого он будет выставлен на перепродажу, и поиск нового покупателя может занять длительное время.

Как гражданину России приобрести недвижимость за рубежом: пошаговая инструкция по поиску и покупке недвижимости за границей

Чтобы поиск и оформление недвижимости за рубежом прошли успешно, стоит привлечь к этому профессионалов. Тем более что сотрудничество с агентством по продаже объектов за границей позволит избежать языковой проблемы, траты времени на изучение законодательства чужой страны и особенностей покупки. Найти подходящую компанию совсем несложно. Большинство крупных риэлтерских агентств занимаются реализацией зарубежных объектов.

После подачи заявки на покупку, менеджер по продажам знакомит покупателя с каталогом объектов, показывает фото и видео квартир. Если выбран подходящий вариант, то между агентством и покупателем заключается договор, являющийся основой будущей сделки.

Договор дает право покупателю осмотреть предлагаемый объект. Но за границу для этого едут единицы. Чаще всего производится виртуальный осмотр через скайп, предоставляемый представителем агентства. Он, находясь на объекте, показывает в реальном времени фасадную часть здания и внутреннюю обстановку.

Сделка проводится на территории той страны, где приобретается недвижимость, поэтому присутствие покупателя либо его доверенного лица обязательно. Документы оформляются согласно законодательству. Деньги переводятся на счет продавца и оплачиваются имущественные налоги. После всех этих операций недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Визы и право на ВНЖ

Дает ли приобретение недвижимости визовые льготы и право на ВНЖ?

В каждой стране свои правила. Покупка недвижимости в шенгенских странах позволяет владельцу получить мультивизу – визу, дающую право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение с максимальным сроком пребывания на их территории, равным 90 дней в течение каждого полугодия. Но приобретение жилья само по себе не предоставляет права на получение вида на жительство. В Египте, Турции и ОАЭ владелец недвижимости сразу получает резидентскую визу (ВНЖ). А в Доминиканской Республике вы можете получить вид на жительство даже без покупки недвижимости.

Какие визовые льготы получают мои родственники?

Во многих странах ближайшие родственники владельца недвижимости (муж, жена, дети, родители) получают такие льготы. Но порядок везде разный. Во многих европейских странах (Испании, Финляндии, Германии, Великобритании и др.) супруг и дети владельца получают многократные визы различного срока действия. Для въезда, например, в Болгарию для них оформляется многоразовая годовая виза. На Кипре родственники получают мультивизу сроком до трех лет. 

Условия получения ВНЖ также различаются. В Турции, Египте и ОАЭ ближайшие родственники получают вид на жительство наравне с владельцем. Во многих странах, в том числе европейских, покупка жилья не является основанием для выдачи ВНЖ, хотя предоставляет определенные преимущества.

Агентства недвижимости

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора – исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости. 

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки

Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входит ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) – данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов

И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д. 

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

Процесс заключения сделки

Условия и процесс покупки в большинстве государств идентичны. В зависимости от страны, в которой хотите купить жилье, могут отличаться строки оформления сделки, суммы обязательных платежей, размеры налоговых начислений.

В основном процесс состоит из двух ключевых этапов:

• Просмотр представленных на рынке предложений, выбор интересующего объекта, заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка (обычно — 10% от стоимости).
• Проверка документации нотариусом, подписание договора, оплата оставшейся суммы, внесение изменений о новом владельце в соответствующие государственные реестры и кадастры.

Деньги по сделке хранятся и проходят через специальный банковский счет нотариуса, что обеспечивает безопасность взаиморасчетов для каждой из сторон. Все транзакции защищены. Как правило, предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

Перед тем, как купить понравившийся дом или квартиру, проверьте техническую документацию объекта. Ее должен предоставить продавец. Если нет времени или возможности лично приехать в страну для заключения сделки, купить недвижимость можно удаленно, воспользовавшись услугами третьего лица. В этом случае нужна доверенность на своего представителя или сразу на нотариуса, который сопровождает дело.

Предлагаем ознакомиться с процессом оформления гражданства при покупке недвижимости на примере Кипра. Подробности в видео:

Думай об инвестиционной привлекательности

Практически все страны мира при покупке недвижимости не дают ВНЖ либо дают его только при покупке дорогой недвижимости. В большинстве стран действует правило, по которому владелец недвижимости без ВНЖ или ПМЖ может проживать в стране не более трёх месяцев в полугодие. То есть полгода твоя недвижимость будет простаивать до того момента, пока ты не получишь ВНЖ. Чтобы отбить затраты на приобретение недвижимости, особенно если речь идёт об ипотеке, стоит озаботиться о сдаче недвижимости в аренду, которая частично или целиком покроет ежемесячные траты. И если ты приобрёл дом где-нибудь в горах в труднодоступном месте, то тебе будет сложно найти арендаторов. Лучше выбирать ту недвижимость, которая находится недалеко от туристических мест, где хотя бы в сезон можно будет отбивать затраты.

Помимо привлекательности для туристов, следует думать и о варианте продажи. Чем более привлекательной будет недвижимость, тем быстрее ты сможешь продать её в будущем.

Чего стоит остерегаться при покупке недвижимости за рубежом: негативный опыт россиян по приобретению недвижимости за границей

Покупка недвижимости за рубежом всегда сопряжена с определенными рисками.

Покупателям нередко приходит сталкиваться с несоответствием ожиданий и результатом по факту:

• Так, например, одним из распространенных способов обмана является «двойная комиссия», т.е. агентства недвижимости берут плату за услуги и с продавца, и с покупателя. Стоит запомнить, что покупатель не оплачивает услуги риэлторов в Египте, Англии, Дании, Португалии, США, Таиланде, Чехии, Финляндии, ОАЭ и некоторых других странах.
• Даже за границей россияне не застрахованы от покупки с подвохом, когда незаконный владелец, имеющий на руках документы на право собственности, может попытаться продать недвижимость. Квалифицированный юрист легко установит истинного владельца.
• Риск существует и при покупке недвижимости в несданной новостройке (off-plan), когда покупатель приобретает жилье в рассрочку. Вместо обещанной даты сдачи дома строительство может растянуться на 3-5 лет. Иногда власти признают строительство незаконным, и тогда покупатель теряет все деньги.
• Невысокая цена на объект также должна насторожить. Возможно, у продаваемого жилья имеются какие-то проблемы или оно неликвидно. К примеру, в Болгарии дешевая недвижимость чаще всего продается в районах, где проживают цыгане.

Если со вниманием подходить ко всем вопросам, касающимся покупки недвижимости, то удастся избежать многих ошибок

Как выбрать страну для покупки недвижимости: лучшая страна для приобретения недвижимости за рубежом по мнению специалистов

В последнее время все меньше россиян покупает недвижимость на морских курортах. Так, например, спрос на жилье в Турции упал на 60% из-за ухудшения отношений между нашими странами. Меньшим спросом стала пользоваться недвижимость Греции, Латвии, Венгрии, Черногории, поскольку акценты потенциальных покупателей сместились в сторону доходных объектов в городах Центральной и Западной Европы. На 37% увеличился спрос на недвижимость в США, на 56% в Великобритании.

Рейтинг популярности стран для покупки недвижимости:

1. Однако абсолютным лидером по популярности является Испания, где цены в связи с кризисом опустились на 10%. Российских собственников жилья в этой стране насчитывается около 12 тыс. человек, имеется возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости.
2. На втором месте США, привлекающие покупателей своей стабильной и развитой экономикой. К тому же, рынок недвижимости в стране находится на этапе роста. Здесь выгодна покупка жилья для сдачи в аренду, так как до 35% американцев живут на съемных квартирах.
3. Болгария в плане приобретения недвижимости интересна своими низкими ценами на жилье и наименьшими в Европе налогами на квадратные метры. Примерно 350 тыс. российских граждан владеют в Болгарии более 700 тыс. объектов. Покупка недвижимости является обязательным условием для получения ВНЖ.
4. В Италии свое жилье имеют 5500 россиян. Страна привлекает невероятными пейзажами, богатством культуры, дружелюбием местного населения и разнообразием курортов. Правда, на получение ВНЖ покупка недвижимости в стране никак не влияет, и находиться в Италии можно всего по 3 месяца в каждом полугодии.
5. Германия отличается надежным и стабильным рынком инвестиций, наиболее выгодными процентными ставками (2% годовых на срок до 20 лет), высоким качеством строительства. Собственников жилья из РФ в стране более 80 тыс. человек.
6. В Турции владельцами квадратных метров являются около 6000 россиян, им также принадлежит до 30% курортной недвижимости. Покупателей привлекает постепенно дорожающее жилье и возможность получения на один год вида на жительство. В стране развит арендный бизнес.
7. Завершают список наиболее популярных стран для покупки недвижимости: Франция (свыше 8000 российских граждан имеют в стране свое жилье), Греция (около 15 000), Таиланд и Черногория (90 000 россиян являются собственниками недвижимости).

В таблице представлены страны, интересные для приобретения жилья, в зависимости от цели вложения денежных средств

Сдать в аренду

После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?

Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Германии годовая прибыль за вычетом расходов составит до 10% годовых, в Латвии – 3-5%. В Болгарии – максимум 3–5% в целом по стране и до 6% в Софии. 

Можно ли сдавать жилье в аренду при частичном первом взносе?

В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

С какой целью россияне покупают недвижимость за рубежом?

Существует несколько задач, которые ставят перед собой потенциальные покупатели квартир, вилл, домов или коммерческих объектов недвижимого имущества за границей:

1. Для оформления ВНЖ и последующего гражданства, что доступно во многих странах. Разница только в сумме инвестиций и дополнительных условиях.
2. Жилье для отдыха и/или на зимний период, который в России совпадает с пляжным сезоном многих южных стран.
3. Реализация мечты – жизнь у моря, пусть не сегодня, а в старости. Но, обязательно на берегу морского побережья, где солнце греет круглый год, а природные красоты радуют своим совершенством.
4. Поиск лучшей жизни, чем в России, как по стоимости, так и по экономическим составляющим.
5. Инвестиции в недвижимость с целью последующей продажи по гораздо большей ставке, а также сдачи в аренду и получения пассивной прибыли.
6. Коммерческие объекты для начала и продвижения бизнеса, в том числе готовый бизнес за рубежом, который можно купить и оформить даже без личного визита в государство.
7. Потому что много денег и их надо куда-то вложить «про запас» – вариант инвестиций, который также имеет место быть, как причина приобретения дорогой виллы на Багамах или элитного коттеджа на Майорке.

Причин, почему россияне ищут недвижимость за рубежом для последующей покупки и оформления в собственность, множество. Остается понять – где конкретно это самое жилье лучше и выгоднее купить.

Недвижимость за рубежом: особенности приобретения недвижимости за границей

Иметь собственное жилье за рубежом для комфортного отдыха в стране пребывания или получения дополнительного дохода на недвижимости сдачи в аренду мечтают многие россияне.

1. В некоторых европейских странах нерезиденту тяжело получить разрешение на покупку недвижимости, не говоря уже о продаже земли.
2. Препятствием может стать и высокая расходная часть на содержание жилья.
3. В отдельных странах введены квоты на покупку. Разрешение не будет выдано, если более половины жильцов дома будут нерезидентами.

)
В связи с этим каждый потенциальный покупатель должен знать об особенностях приобретения недвижимости за границей.

Причем в каждой стране свои законы:

• Так, например, в Хорватии у граждан другого государства вряд ли получится купить жилье, поскольку выдача разрешения властями тянется не один год. Недвижимость может приобретать лишь местная компания, владельцем которой является гражданин России. Но расходы на покупку в этом случае значительно возрастают.
• В Чехии имеются ограничения визового характера, что уравнивает владельцев недвижимости с туристами и другими приезжими. Право собственности на жилье не дает никаких преимуществ ни при получении визы, ни для продления сроков нахождения на территории страны.
• В некоторых европейских странах при приобретении здания исторической и архитектурной ценности все затраты по его сохранению и содержанию ложатся на покупателя. Может быть наложен запрет даже на изменение его внутреннего убранства, если это касается средневекового замка. При любых нарушениях – штраф.
• Если покупать жилье в Германии, придется уплатить налоговый сбор, составляющий 8-15% от стоимости покупки.