Распоряжение минимущества рф от 06.03.2002 n 568-р

Особенности

Величина налога при сделке с земельным участком начисляется по определенным правилам:

1. Стоимость земли по Договору на 70% выше Кадастровой оценки &#8212, налог рассчитывается от рыночной стоимости.
2. Стоимость земли по Договору ниже Кадастровой оценки на 70% &#8212, налог рассчитываться от 70% Кадастровой стоимости.
3. Кадастровой оценки нет(по уважаемым причинам) &#8212, при расчете размера налога будет учитываться полная Рыночная стоимость объекта.

Если, по мнению собственника, кадастровая оценка земли завышена, ее можно оспорить в суде.

Но, если не прошло больше полугода после того, как была проведена кадастровая оценка можно просто, обратившись в Земельную комиссию или Земельный Департамент, решить вопрос вне суда. Необходимые документы:

• паспорт,
• заявление о пересмотре Кадастровой стоимости(составляется в свободной форме),
• выписка из ЕГРН,
• отчет об оценке( по запросу в ЕГРН или в Оценочной Комиссии).

В суд подаются эти же документы.

Плата за приобретение земли в собственность

редоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ  при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, цена установливается соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• • земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
  • земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена данных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

риобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) собственник земельного участка определяет

1. 1. форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
   2. начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и
   3. сумму задатка.

Бесплатное предоставление земельных участков в собственность

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Особенности купли-продажи земельных участков

объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. 1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
   2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
   3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ● состояние рынка недвижимости; ● условия продажи земли; ● назначение ЗУ; ● место нахождения ЗУ; ● физические особенности земельного надела; ● состав почвы; ● прогнозы экономистов; ● наличие инфраструктуры; ● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

• оплата услуг оценщиков;
• строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
• очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
• реклама и маркетинговые исследования.

Стоимость земельных участков по направлениям

Земельные участки по назначению бывают разной направленности. Выделяют наделы под индивидуальное жилищное строительство и сельскохозяйственное назначение. Первые предназначены для возведения коттеджей, дачных домов, а вторые – для выращивания овощей и фруктов.Земли сельхозназначения стоят дешевле. Участки под жилищное строительство могут продаваться не только в поселках, но и в центре города (например, для возведения многоэтажного жилого дома либо офисного бизнес-центра).

Рыночная

Рыночной считается цена, по которой земельный участок можно реализовать на свободном рынке в разумные сроки при обоюдной удовлетворенности результатами сделки всех ее участников. Точное определение этого параметра необходимо в случае купли-продажи недвижимого объекта. Согласно первому пункту статьи №66 Земельного кодекса России, рыночная стоимость устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности. Она зависит от характеристик надела, соотношения спроса и предложения.

Кадастровая

Знать кадастровую цену нужно для правильного начисления земельного налога, при оформлении ипотеки в банке. Согласно второму пункту статьи №66 Земельного кодекса России, такая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки. Осуществляется экспертами специализированных бюджетных учреждений.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли зависит от ее категории, качественных характеристик, типа разрешенного использования, места расположения и т.п. Чтобы ее узнать, нужно кадастровую цену объекта, указанную в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, поделить на количество соток надела.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

• сведения о заказчике и исполнителе;
• данные о применяемых методиках оценки;
• информация об исследуемом объекте;
• анализ рынка недвижимости;
• определение рыночной или ликвидационной стоимости;
• правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

1. Документы на земельный участок с домом.
2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
3. Рыночную цену объекта.
4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Зачем нужна оценка участка

Рыночная цена для продажи любого товара назначается продавцом. Но если стоимость имущества сильно завышена, то вряд ли есть смысл рассчитывать на то, что на него быстро найдется покупатель. А выставление низкой цены по понятным причинам невыгодно для продавца. Знать реальную цену имеющейся недвижимости иногда необходимо не только при продаже этой недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельного участка требуется еще и в следующих случаях:

• при оформлении залога;
• для расчета госпошлины в случае возникновения имущественного спора;
• при разделе имущества;
• при внесении надела в качестве взноса в уставный капитал;
• для оформления страховки.

Разница в стоимости земельного участка: кадастровая и рыночная

Если между двумя показателями разница в стоимости примерно до 30%, допустимо. Если различие составляет более 30 % — в этой ситуации такое положение дел должен быть обосновано с юридической точки зрения. Собственник земельного надела обязательно должен получить независимый отчет от специалиста в форме акта, справки. Кадастровая и рыночная стоимость могут быть примерно одинаковой: допускаются небольшие различия в двух показателях. На это есть причины объективного характера.

Например, если продаж земельного участка планируется к осуществлению зимой, то цена будет меньше, так как в это время года спрос на наделы падает. Либо участок не обрабатывался долгое время, на него не приглашались специалисты по ландшафтному дизайну. Следовательно, он имеет неухоженный внешний вид, из-за которого покупатель не видит его достоинств. Но рыночная цена не может быть ниже кадастровой более чем на 30-40%. Если произошла такая ситуация, нужно обращаться в кадастровый орган с заявлением. В нем написать ходатайство к уполномоченному органу о пересмотре кадастровой цены участка. Например, эта ситуация возникает, если на надел наложено обременение. В частности, сервитут. Либо часть участка поверглась изменению, выраженное в конфигурации границ, а также испортилась почва.

Когда требуются услуги оценщика?

Оценка земельной площади чаще всего производится совместно с анализом объекта коммерческой недвижимости. Но это не препятствует рассмотрению земельного участка как индивидуального объекта. Для незастроенных участков очень важным фактором, влияющим на стоимость земли, является возможность ее использования.

При оценивании участка учитываются его характерные параметры и рыночные характеристики, способные повлиять на цену. К примеру, важны расположение и площадь участка, варианты развития для его предполагаемого использования, ограничения на использование и прочие особенности. Услуги оценщика требуются при:

• покупке или продаже;
• оформлении дарственной, наследства;
• судебном разбирательстве;
• разделе имущества, определении суммы налога;
• оформлении ипотеки;
• приватизации имущества, франчайзинге;
• инвестировании, создании инвест-проектов;
• определении стоимости жилой коммерческой недвижимости.

занимается предоставлением широкого спектра консалтинговых услуг. Здесь вы можете получить бесплатную консультацию, нанять специалиста для проведения оценки земли на продажу или с целью налогообложения.

В итоге клиент получает подробный отчет. В нем указывается используемая специалистом информация, правовые основы, условия выполненных операций, ход расчетов.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли применяется в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Эта цена земли является одним из способов участия государства в регулировании рыночных земельных отношений.

Нормативная цена земли применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, она применяется в качестве цены земли при выкупе незастроенных земельных участков в населенных пунктах, при продаже участков для индивидуального предпринимательства и т. д.).

— показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Согласно постановлению Правительства нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная цена земли

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка:

1) зависит

• • от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
  • от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания);
  • от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
  • от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

2) не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

3) изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

4) определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). 

Кадастровая оценка

С 01.01.2017 г. отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует «О государственной кадастровой оценке».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Если была определена рыночная стоимость земли, то ее кадастровая стоимость устанавливается в процентах от ее рыночной стоимости.

Подробнее о постановке земельного участка на кадастровый учет

Что это такое

Рыночная стоимость земли зависит от колебаний спроса и предложения. Фактически она представляет собой ориентировочную денежную величину, по которой можно реализовать участок в разумный период времени. Иными словами, это цена, которую готов заплатить покупатель за предмет сделки, а владелец продать его. В некоторых случаях, например, когда оценка земли необходима для решения материально-правового спора в суде, используются услуги независимого оценщика.

Важно знать, что рыночная и кадастровая стоимость земли могут иметь расхождения. Обычно кадастровая стоимость ниже той цены, которая сформирована на конкурентном рынке, но бывает и наоборот, если участок был поставлен на кадастровый учет в период, когда наблюдался пик спроса на данную землю или с учетом того, что на прилегающей территории была хорошо развита инфраструктура

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

• расположение — чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже;
• рельеф местности и наличие водоемов — надел в живописном месте у реки будет стоить дороже, чем часть овражистой пустоши;
• наличие построек и коммуникаций — хорошие подъездные пути, проведенные электричество, газ и вода сильно увеличивают стоимость земли;
• наличие и характер окружающих построек — мало кто захочет поселиться рядом с птицефабрикой или химзаводом.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка?

Главный фактор, который определяет кадастровую стоимость ЗУ – это удельная стоимость земель в массиве, ограниченном в учётных записях Росреестра как кадастровый квартал. На основании удельной стоимости рассчитывается кадастровая стоимость надела, с учётом общей площади участка.

При проведении расчётов берутся во внимание соответствующие показатели, в числе которых:

1. категория земель;
2. обеспечение массива инфраструктурой;
3. приближенность к центру или удалённость от него;
4. место расположения и категория населённого пункта.

Перечисленные параметры определяются при оценке квартала в процентном соотношении к определяемой сумме:

1. При наличии обозначенных характеристик или повышении качества земель за счёт соответствующих параметров, коэффициент начисляется к базовой стоимости.
2. При отсутствии тех или иных характеристик, при снижении качества использования земель – коэффициент может оставаться индифферентным, а может вычитаться из базовой стоимости.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество

Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца

Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

• фиксированной в контракте найма арендной платы;
• срока аренды;
• рыночной стоимости;
• дисконтной ставки;
• наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

• расчет предполагаемой ренты;
• вычисление коэффициента капитализации ренты;
• расчет реальной цены надела.

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Важно учитывать, что такое разнообразие методик предполагает определенную подготовку и опыт в этой сфере. Для оценки земельного участка следует обращаться исключительно к аккредитованным специалистам, которые подберут оптимальный вариант и выполнят все необходимые расчеты.