Купля продажа жилого дома с земельным участком особенности сделки + образец договора купли-продажи дома (коттеджа)

Наличие задолженности по уплате коммунальных услуг

Покупая дачу или загородный дом, будущий владелец должен максимально нивелировать риски, обусловленные наличием задолженности продавца по уплате услуг ЖКХ и прочих обязательных платежей, включая налоги. В этих целях также необходимо вытребовать у продавца подтверждающие документы.

Если при затребовании правильно оформленных документов продавец дачи или дома с участком уверяет вас, что это «пустяки» или торопит со сделкой, лучше поискать другой объект для покупки. Если объект настолько хорош и выгоден, что вы готовы идти на некоторый риск, рекомендуется привлечь профессионального юриста или риэлтора для проведения такой сделки.

Порядок покупки земельного участка в 2021 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3. Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них

Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел

4. Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

5. Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами

Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью.

Мнение эксперта
Егоров Сергей Яковлевич
Консультант в области права с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Опыт более 3 лет в защите правовых интересов.

Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6. Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно узнать в этой статье.

Собираем необходимую информацию

Чтобы грамотно построить диалог с застройщиком, необходимо собрать необходимую информацию о нём, о строящемся доме и самой квартире. Самое главное, что необходимо выяснить – это репутация строительной организации.

Если у компании строящийся дом по счёту первый, то шансов мало, что стройка закончится успешно. Если компания работает на строительном рынке давно, имеет хорошую репутацию и успешно сдаёт дома в эксплуатацию год за годом, то эта организация достойна доверия.

Сбор информации можно начать с интернет – ресурсов. На официальном сайте застройщика можно найти проектную декларацию, разрешительную документацию, условия по ипотеке и планировку. На разных форумах можно найти отзывы и мнения людей о застройщиках, а также просмотреть рейтинги строительных организаций.

Расскажем далее, как проверить квартиру, покупая её в новостройке.

Какие вопросы задавать, покупая недвижимость?

Приобретая дом с земельным участком, нужно узнать ответы на вопросы, благодаря которым можно определить качество строения, размер возможных дополнительных вложений в будущем, эксплуатационные затраты. Они помогут снизить цену и даже выявить, нет ли здесь аферы.

Выясните такие основные моменты:

• кому принадлежит эта недвижимость и почему она продается? При необходимости — членство собственника в данном кооперативе, товариществе;
• наличие основных документов: свидетельств о праве собственности (по отдельности) на дом и на участок, кадастрового плана, технического плана дома, техусловий на подключение газа, электричества, квитанций, свидетельствующих об оплате коммунальных услуг, других эксплуатационных платежей;
• какая категория земли и как ее разрешено использовать;
• кто строил дом;
• кто раньше был собственником участка;
• если дом построен продавцом — есть ли утвержденная проектная документация или исполнительные чертежи;
• узнайте об источнике водоснабжения, собственниках внешних газовых и электросетей;
• выясните, какая здесь система канализации, как организовано удаление мусора;
• узнайте об основных конструкциях, материалах, инженерных коммуникациях;
• уточните размер обязательных платежей и из чего они состоят.

Полезные рекомендации

Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации. Для этого предусмотрено 3 варианта:

• подать документы в Росреестр;
• обратиться в МФЦ;
• подать документы с помощью сайта Госуслуг.

Купленное жилье должно быть зарегистрировано, а каждый из этих способов позволяет получить необходимый результат. Регистрация оформленного дома по первой схеме позволяет сэкономить время, поскольку документы на купленное жилье подаются напрямую. Как правило, процедура осуществляется быстрее на несколько дней.

На разных этапах оформления сделки могут возникнуть проблемы. Так, при подаче бумаг в Росреест, будет проверяться не только их подлинность, но и наличие у продавца права на совершение такой операции. К примеру, в отношении продавца могут быть открыты уголовные дела, которые предполагают наложение ареста на всю его собственность. Для некоторых категорий земли может применяться запрет на смену собственника, а поэтому лучше все заранее уточнить у продавца. В любом случае, это будет проверяться государственными органами перед осуществлением регистрации.

Подтверждением регистрации будет соответственный документ. Выписка из Росреестра выдается в двухнедельный срок, о чем мы уже указывали ранее. Может быть и такое, что у дома с участком будет несколько владельцев. Это значит, что в бумагах будут указаны их доли. Как только происходит регистрация смены собственника, человек становится полноправным владельцем и может свободно распоряжаться своим имуществом.

Это интересно: Документы для согласования перепланировки квартиры

Итак, для покупки дома нужно подготовить определенные документы. Далее оформляется договор на продаваемые объекты. Если вы покупаете дом с участком, то у продавца должны быть бумаги на эту недвижимость. Если у вас нет опыта в подобных делах, то лучше привлечь риелтора или нотариуса для помощи.

Оценка земельного участка

После проверки правового статуса недвижимости нужно провести оценку земли земельных участков.

Проверка границ, состояния участка

Начинают с проверки границ, соответствия их с данными земельного регистра и геодезической карты. Поможет провести оценку геодезист:

• проверит, есть ли граничные камни, другие отличительные ориентиры в углах участка;
• измерит участок, сравнит с геодезической картой;
• в случае сомнений воссоздаст границы участка, измерит поверхность, например, может оказаться, что забор соседа находится в пределах рассматриваемого участка.

При покупке участка стоит проверить вероятность подтоплений:

1. не заливается ли участок периодически дождевой водой, стекающей с дороги, соседних участков, что во время сильных ливней может стать серьезной проблемой;
2. не бывает ли затоплений водой, протекающей вблизи реки.

Если на участке растут деревья, нужно:

1. оценить их состояние;
2. выяснить, можно ли их срубить.

Больные старые деревья могут представлять угрозу зданию, при шквальном ветре на крышу здания, строений. Пышная растительность требует заботы.

Оценка стоимости участка

Стоимость участка зависит от:

• местоположения,
• состояния,
• условий локального плана развития (генплана города),
• наличия инфраструктуры,
• коммуникаций.

Если интересует точная стоимость недвижимости, придется обратиться к лицензированному оценщику.

Тематические блоки

Документация собственника

Какие документы должны быть у собственника? Документы на квартиру и на земельный участок (если он есть). Мало того, чтобы они были, они должны быть в надлежащем состоянии. Все сведения из них должны быть достоверными. Это касается технических характеристик, состояния, состава строений, площади и т.д.

Поэтому тщательно проверяют правоустанавливающие документы на квартиру и техпаспорт на нее. В них не должно быть ошибок и они должны быть зарегистрированы в органе юстиции.

Техническое оснащение здания

Зачем проводить техническое обследование дома, в котором покупают квартиру? Эта процедура сыграет на руку тем, кто покупает ее на вторичном рынке, а иногда даже в новостройке. Это делают для того, чтобы убедиться в том, что ничего не угрожает после переезда безопасности граждан, их здоровью и жизни. При обследовании иногда выявляют недостатки, которые устраняют и спокойно въезжают в новую жилплощадь.

Оценивают техническое состояние конструкций, точные параметры объекта и пригодность к эксплуатации. Не всегда проводят техническое обследование дома, где хотят приобрести квартиру. Это делают только тогда, когда замечают трещины в стенах.

У Продавца есть документы на перепланировку, но Покупатель видит, что им были снесены все капитальные стены.

Заключение о техническом состоянии всегда предоставляют желающим приобрести жилье в новом доме, чтобы впоследствии ничего не мешало заключению сделки.

Больше информации об осмотре квартиры перед покупкой вы найдете тут.

Придомовая территория и прочая инфраструктура

Что Покупатель продает вместе с квартирой? Иногда так бывает, что в придачу к ней он получает земельный участок и гараж

Важно поинтересоваться, есть правоустанавливающие документы на эти объекты недвижимости или нет. Цену на них включают в цену на квартиру, и впоследствии расстраиваются новые владельцы, если один из документов будет не в порядке

Иные юридические тонкости

Прежде чем заключать договор «Купли-Продажи», проверяют юридическую чистоту объекта. Изучают тщательно историю квартиры, всех, кто владел ее в прошлом. Не проведя тщательный анализ, впоследствии можно остаться без квартиры и без денег. Что надо обязательно потребовать у продавца?

• Справка о психическом и физическом здоровье.
• Справка об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости.
• Справка о наличии/отсутствии психических расстройств и неврологических заболеваний, из-за которых у владельца могут быть проблемы с памятью.

Справки из списка выше запрашивают, чтобы предотвратить судебные разбирательства и споры. В противном случае не удастся доказать свои права на владение квартирой из-за того, что прежний владелец был недееспособным. Покупая квартиру и выяснив, что владелец получил ее в наследство, узнают, сколько дней прошло со дня смерти родственника. Также уточняют юридические основания для перехода жилища к нему и знакомятся со всеми решениями суда, если по ее поводу были споры.

С осторожностью покупают комнату, если владельцев несколько. У каждого из них есть доля, и в первую очередь при продаже один должен предложить ее другому

Случаи отказа от ее покупки – редкое явление. Чаще именно второй собственник приобретает жилье у первого.

При появлении третьего претендента на него возникают споры, а если еще один из собственников не поинтересовался у другого на предмет покупки его доли, то сделку оспаривают в суде, руководствуясь ст.250 ГК РФ. У Хозяина интересуются, была ли квартира в залоге у кредитных организаций или нет? Он может не ответить на него честно. Лучше перепроверить полученную информацию через сайт Госуслуг.

Продажа участка с подземными коммуникациями

Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.

А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.

️Как обезопасить себя: перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже. Также вы можете запросить сведения в градостроительном департаменте о наличии подземных коммуникаций на участке, а также узнать в Росреестре, есть ли на участке обременения по использованию.

Какие вопросы задает риэлтор продавцу квартиры

Главный риск для покупателя – потерять квартиру уже после совершения сделки. Это возможно, если:

1. Совершены ошибки при оформлении документации в ходе сделки.
2. Неправильно оформлены расчеты с продавцом.
3. Появились другие лица, заявившие о своих правах на жилплощадь. Этот пункт является наиболее сложным для контроля со стороны риэлтора.

Стопроцентно исключить все риски невозможно, но максимально обезопасить покупателя необходимо

Поэтому важно задать продавцу вопросы, проясняющие, не находится ли он в зоне повышенного риска

1. Соответствует ли квартира (дом) запросам покупателя.
2. Кто является собственником объекта. Если их больше одного, то следует поговорить с каждым и предупредить, что сделка будет совершаться с участием нотариуса.
3. Разрешили ли органы опеки сделку (если в числе собственников – несовершеннолетние или недееспособные).
4. Насколько дееспособен сам продавец, не состоит ли он на учете у нарколога или психоневролога. Если продавец находится в преклонном возрасте и после сделки будет признан недееспособным, опекун может оспорить сделку, но получить назад свои деньги покупатель вряд ли сможет.
5. Кто, кроме собственника, прописан в квартире. Если на момент продажи из квартиры выписались не все, то необходимо выяснить срок, в течение которого они собираются это сделать. Разумно не выплачивать продавцу полную сумму, пока все не снимутся с регистрационного учета.
6. Нет ли препятствий в плане ренты и зарегистрированных жильцов. Существует категория лиц, которых нельзя выписать с жилплощади даже в судебном порядке. К этой категории относятся:
   • граждане, отказывавшиеся от приватизации (часто это было сделано под давлением);
   • несовершеннолетние, находящиеся под опекой (требуется согласие соответствующих органов);
   • заключившие договор пожизненного содержания (обязанности содержать иждивенца переходят к новому владельцу жилья);
   • третьи лица, указанные в завещании как имеющие право пожизненного проживания в квартире.
7. Нет ли на квартире обременений, к которым относится: ипотечный залог, соглашение с арендаторами о сроках аренды, арест на жилплощадь.
8. Способ получения данной квартиры ее владельцем: приватизация, рента, наследование. В каждом случае имеются свои нюансы, могущие воспрепятствовать совершению сделки или делающие продажу вообще невозможной.
9. Срок нахождении квартиры в собственности. Если он меньше трех лет, то к ситуации стоит отнестись особенно внимательно и точно выяснить, по какой причине продается жилье, готов ли владелец сразу выплатить оговоренную сумму.

1. Семейное положение владельца. Если на момент приобретения жилья он состоял в браке, имущество считается совместной собственностью супругов.

Современный рынок представлен огромным количеством разнообразных предложений по продаже недвижимости. Поэтому шансы сделать правильный выбор у покупателя высоки, как и риски нарваться» на обман. Даже если срочность покупки ставится во главу угла, на начальном этапе необходимо тщательно уточнить все детали и проверить документы.

РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Экономическая эффективность восстановления старого дома

Когда здание выглядит плохо, никто не жил в нем много лет, но его цена исключительно интересна, местоположение привлекательно, стоит воспользоваться помощью профессиональных оценщиков. Профессионалы оценят, может ли дом быть расширен, перестроен, или лучше отказаться от покупки, поискать другой вариант.

Если уже решились на покупку, полезно получить оценку экспертов. В старом доме эксперты могут найти неприятные сюрпризы:

• окажется, что стена изготовлена ​​из другого материала, чем мы предполагали;
• многие элементы необходимо заменить (например, окна, двери, систему водопровода, канализации).

Если наиболее важные элементы конструкции находятся в хорошем состоянии, после хорошего ремонта дом подходит для жизни. Стоимость ремонта старого здания оценивается на основе предварительного анализа.

Перед покупкой следует оценить, сколько стоит содержание недвижимости. Для этого можно спросить у владельца размер счетов за:

• отопление (газ, электроэнергию),
• воду,
• вывоз мусора,
• откачку выгребной ямы.

Желательно поинтересоваться у соседей о взаимоотношениях с нынешним домовладельцем. Могут выясниться некоторые споры, неудовлетворенности – например, деревья, растущие вблизи границы. Хотим мы этого или нет, мы приобретем споры вместе с недвижимостью.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон

При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Что надо знать, покупая недвижимость на вторичном рынке?

Дом мечты не обязательно должен быть новым – построенным нами или по заказу подрядчиком. Часто на вторичном рынке появляется недвижимость, искушающая ценой, привлекательным внешним видом, удачным местоположением. Инвестирование в существующее имущество – отличная альтернатива, если мы точно знаем его преимущества, недостатки

Как правильно выбрать дом, на что смотреть? Не нужно принимать решение под импульсом, важно основательно, без эмоций изучить, проанализировать всю информацию о:

• правовом статусе домовладения,
• доступных документах, ​​
• техническом состоянии здания,
• ответить на вопрос, соответствуют ли домовладение нашим потребностям или необходимо делать капитальный ремонт, перепланировку.

Если здание в хорошем состоянии первоначальная оценку можно выполнить самостоятельно. Если возникли сомнения относительно состояния здания, стоит воспользоваться помощью компетентного инженера-строителя. У профессионалов имеется оборудование для определения многих показателей, например:

• уровня влажности,
• эффективности вентиляции.

Специалист также может провести поверхностную экспертизу:

• правильно интерпретирует внешний вид подозрительно влажных стен, трещин, других признаков;
• укажет места, где стоит сделать ремонт, назовет приблизительную стоимость работ по реконструкции, ремонту;
• может порекомендовать сделать более тщательную техническую экспертизу элементов старого здания, способных вызвать проблемы.

Особенности покупки земли под ИЖС

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

• обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
• возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
• после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
• предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Какую документацию нужно проверить при покупке дома

Еще одно, что надо знать при покупке дома с земельным участком – проверка всех документов на предмет их наличия и правильности оформления. Легкомысленно отнестись к этому вопросу – несусветная глупость. Но на этапе проверки и оформлений документов встретится немало трудностей.
Необходимо наличие следующей документации:

• Разрешение на строительство;
• Свидетельства на землю и строение;
• Письменное согласие супруга на продажу имущества;
• Справка о количестве человек, которые прописаны в доме;
• Акт о возможности эксплуатации строения.

Важно! Зафиксировано большое количество случаев мошенничества. Поэтому при нехватке знаний в этом вопросе, лучше оформление дома и проверку документации доверить специалистам!

Каковы мотивы продавца к продаже жилплощади?

Известны случаи, когда продавец не может четко и ясно рассказать о своей мотивации к совершению сделки. Здесь необходимо насторожиться и прояснить ситуацию.

Какие вопросы нужно задать продавцу квартиры для выяснения его мотивов? Примерный список таков:

• почему возникла потребность продать эту квартиру?
• согласны ли на сделку все собственники жилья?
• в какой срок бывший владелец сможет выехать из проданной квартиры?
• куда продавец переедет после продажи?
• получено ли разрешение органов опеки (если в квартире проживают дети или недееспособные лица);
• какой банк выступит посредником данной сделки?
• подготовлен ли финансовый и юридический план совершения сделки?
• где продавец зарегистрируется после выписки с проданной жилплощади?
• насколько быстро он пройдет регистрацию на новом месте?

В основном сделки по продаже–покупке недвижимости совершаются через риэлторов. С некоторыми объектами риски достаточно высоки, в других случаях – минимальны.

Главная задача риэлтора в том, чтобы впоследствии его клиент не остался без жилья и без денег.