Как начать бизнес на посуточной аренде квартир

«Подводные камни»

Посуточная сдача квартиры имеет определенные преимущества и недостатки. Поэтому, перед тем как начать данный вид бизнеса, нужно детально проанализировать возможные риски.

Прежде всего, владельцы квартир могут столкнуться с мошенниками, которым достаточно суток, чтобы вынести все ценные вещи. А поскольку посуточная сдача недвижимости в аренду заведомо предполагает наличие мебели, техники и других предметов для комфортного проживания, то ворам будет, чем поживиться. Чтобы избежать потерь, стоит доверить поиск жильцов агентствам. Не лишним будет оформить страховку на недвижимое имущество.

Когда постоялец заезжает в квартиру, необходимо внимательно изучить его паспорт, посмотреть прописку, а также снять копию с документа. Так можно обеспечить себе, хоть какие-то, гарантии.

Важно поинтересоваться у жильцов о цели пребывания в квартире. Одно дело, если им нужно просто где-то переночевать в незнакомом городе, и совсем другое, если несколько человек снимают жилплощадь для празднования

Крики и громкая музыка могут помешать соседям, поэтому не исключены жалобы с их стороны. К тому же, есть вероятность, что в процессе торжества будет нанесен вред имуществу.

Таким образом, сдавать квартира в аренду посуточно прибыльно. Главное, вести свой бизнес легально. За уклонение от налогов предусмотрено наказание в виде штрафов.

Шаг 4: Прощупываем входящий трафик

Далее вы размещаете фейковое объявление о сдаче жилья в тех районах, в которых вам видится есть ваша целевая аудитория. Т.е. проверяем поток потенциальных клиентов — входящий трафик.

Цену выставить на 200-300 р. дешевле, чем у конкурентов. И замеряйте входящий поток звонков.

Рекомендую размещаться одновременно на нескольких платных топовых площадках с поднятием в ТОП минимум раз в день.

На этом этапе мы партнеримся (с конкурентами). Т.е. люди приходят, мы отдаем их партнерам — звоним с фейковой сим-карты и договариваемся о жилье + скидка. Если возникает разница, кладем себе в карман.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

Наименование	Сумма
На досках бесплатных объявлений
На доске «Авито» в платном разделе	5 000
В газетах	5 000
В социальных группах на топовых местах	5 000
Объявления на улице	500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт)	7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир	5 000
Итого	28 000

Договор посуточной аренды квартиры

Несмотря на особенности бизнеса, сдачу квартир посуточно всё же желательно подтверждать путём заключения с клиентом хотя бы краткосрочного договора: подписав документ, многие начинают более ответственно обращаться с имуществом. Соглашение желательно составить с помощью юриста, чтобы предусмотреть в нём любые возможные случаи. В тексте договора должны упоминаться:

1. Основные характеристики арендуемого помещения — точный адрес, общую площадь, количество комнат;
2. Полное имя и паспортные данные ответственного арендатора. Предпринимателю следует знать, кто будет отвечать за порчу имущества;
3. Размеры и порядок оплаты. Конечно, безопаснее брать деньги вперёд, но некоторые клиенты просят о внесении второй половины суммы при выселении;
4. Размеры и порядок использования гарантийного депозита. Следует указать суммы штрафов и компенсаций за нанесение жильцами ущерба;
5. Полный перечень находящегося в квартире имущества с указанием марок бытовой техники и отличительных особенностей предметов обстановки;
6. Возможность и условия передачи ключей другим гражданам. Некоторые клиенты могут снимать квартиру не для себя, а для деловых партнёров или родственников;
7. Условие досрочного расторжения договора и выселения квартирантов. Это может быть шумное поведение, проведение вечеринки, умышленное нанесение ущерба;
8. Время заселения и выселения. Как и в отелях, имеет смысл установить сроки заезда и освобождения помещения, чтобы успевать наводить в нём порядок.

Для сотрудничества с клиентами, желающими перестраховаться, предприниматель должен иметь на руках не только договор, но и бумаги, подтверждающие его право на помещение — свидетельство о наличии права собственности или контракт с владельцем недвижимости, разрешающий передачу её в субаренду.

Начальные инвестиции

Даже при наличии апартаментов в собственности трат избежать не получится. От хорошей маркетинговой компании и проработки всех нюансов будет зависеть, через какое время предприниматель получит первые деньги. Рассмотрим статьи обязательных расходов.

Оплата ЖКХ. По счетчикам придется платить каждый месяц.

Выплаты уборщикам или клининговым компаниям. Естественно, выполнять данные обязательства сможет хозяин жилья. При наличии одной, двух квартир есть смысл сэкономить финансы. Однако после масштабирования уследить за чистотой десятка жилых помещений самому не удастся, учитывая, что клиенты в данном бизнесе меняются каждые сутки. Поэтому понадобится нанимать других людей, а освободившееся время потратить на продумывание рекламы.

Маркетинг. К счастью мировая паутина предлагает огромное количество бесплатных досок для размещения объявления о посуточной сдаче квартиры. Через них доносится информация до потенциальных клиентов. Но любая акула данного бизнеса скажет, что этого недостаточно. Придется идти на небольшие хитрости, вроде договоров с таксистами или привлечения промоутеров для раздачи листовок в проходимых местах. Так:

Реклама на вокзале

1. Листовки, например, хорошо работают во время праздников, когда большое количество приезжих граждан выходят из вокзалов и получают на руки прекрасное предложение о сдаче квартиры с привлекающими картинками.
2. С частными такси получается аналогичная схема. Выходит человек, ловит такси (практически всегда рядом с вокзалом их десяток) и водитель вскользь упоминает одно замечательное предложение ночлега по хорошей цене. Ненавязчивая сторонняя рекомендация очень хорошо работает. Конечно, водителя придется финансово вознаградить, но квартира в таком случае пустовать не будет.
3. Размещаясь в интернете, рекомендуется платить доскам объявлений, чтобы конкретная квартира всегда была сверху поиска, выделялась и привлекала клиентов красивыми фотографиями.

Любые средства донесения информации до клиентов хороши.

Фотограф. Мало людей зовут профессиональных фотографов и, пытаясь сэкономить, делают иногда до ужаса смешные картинки жилья. Так, выставленные фото не передают преимущества апартаментов, и могут делать акцент на негативных моментах. Поэтому небольшая сумма, потраченная на фотографа окупится с лихвой. В интернете люди зачастую принимают решение, основываясь именно на красивых фото.

Форс-мажорные обстоятельства. Не нужно исключать из расходов случайную поломку техники, потоп от соседа, возникновение тараканов и пр. Перспективные предприниматели всегда имеют отложенную сумму денег для подобных случаев, чтобы как можно быстрее устранить все и продолжить бизнес.

Ремонт. Как писалось выше, наблюдается большой спрос именно на небольшое жилье с евроремонтом. Соответственно, чтобы его сделать, нужны инвестиции.

Другие расходы. В обязательную статью расходов могут попасть выплаты по субаренде, при условии, что апартаменты арендованы у построенного человека.

К примеру: соседи сверху затопили квартиру из-за плохих приборов сантехники. Необходимо через суд заставить их оплатить повреждения, и таким образом, дать понять, что подобного повторяться не должно!

Какая квартира подходит для сдачи

Допустим, уже есть жилплощадь, которую вы готовы сдавать в аренду. Но точно ли она будет пользоваться спросом? Согласно статистике, самые популярные среди жильцов – однокомнатные квартиры. Их предпочитают снимать 57 % отдыхающих, двухкомнатные – почти 35 %, три комнаты и больше нравятся меньше, чем двум процентам. Что касается средней цены, за которую люди готовы снимать квартиру посуточно, то это диапазон от 1 500 до 3 500 рублей. А если в квартире остановиться втроем, выйдет, опять же, выгоднее, чем в отеле. Так что, если хотите избежать проблем с простоями квартиры при сдаче, не замахивайтесь на королевские апартаменты. Двушка с приличным ремонтом – самое оно.

Как договориться с собственником, что вы будете сдавать его квартиру посуточно

Примерно такие объекты пользуются хорошим спросом

Не нужно обманывать собственников, говоря, к примеру, что в квартире будете жить вы, либо какие-то конкретные люди — например, сотрудники из компании орифлэйм. Помните, что завтра вы станете рекламировать эту квартиру на сайте авито в рубрике посуточно. Естественно, либо сами хозяева, либо возможно риелтор, который будет вам помогать снять квартиру, увидит ваше объявление и сообщит об этом хозяевам. Конечно же, вас тут же выселят без возвращения депозита за нарушение договора аренды.

Никогда не доверяйте людям, в мире существует много мошенников, которые готовы обвести вокруг пальца, всегда будьте на чеку, тщательно проверяйте квартиру и не разрешайте людям жить в долг, внимательно проверяйте документы. После каждого квартиранта проверяйте все бытовые приборы, обязательно проверяйте плиту, не забыли ли ее выключить. Так же смотрите приборы учета воды, не убегают ли лишние деньги.

Сдача квартир посуточно как бизнес: советы

1. Бизнес нужно знать изнутри. Если вы ни разу не арендовали квартиру, сложно будет понимать, как эффективно сдавать свою. Можно снять жилье на день-два в своем же городе и сыграть роль «тайного покупателя». Оцените, какие цены являются средними и как ведут себя арендодатели.
2. Если вы планируете взять квартиру в ипотеку специально, чтобы сдавать квартирантам, от этой мысли сейчас лучше отказаться. Нынешние условия экономической нестабильности могут сыграть с вами злую шутку. Кроме того, переплата получается слишком крупной.
3. Без страховки квартиры никаких дел начинать не стоит. Особенно это касается краткосрочной аренды площади.
4. Если загрузка квартиры стала регулярной, имеет смысл делегировать стирку в прачечную или химчистку. Это дополнительная трата, но большая экономия времени.
5. Не стесняйтесь задавать вопросы потенциальным жильцам, поговорите с ними, присмотритесь внимательнее. По нескольким разговорам сложно понять, что за человек перед вами. Но частенько получается отсеять самых подозрительных и неадекватных.
6. Настройте себя на то, что звонки в «неприличное» время станут для вас нормой. И есть вероятность, что вам не раз предстоит приезжать по звонку к арендаторам, чтобы решать какую-то проблему. Если вы не готовы к этому, возложите обязанности «на плечи» агентства.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что специфический бизнес сдача квартир в аренду – это не «золотой» билет.

В любом случае придется вкладывать свои усилия в его развитие постоянно. Тогда заработок будет более-менее солидным.

Или же делегировать решение всех вопросов агентству по недвижимости.

В этом случае вам придется забыть про высокие заработки, ведь вам придется отдавать немаленькую комиссию.

Но если квадратные метры есть и вам по какой-то причине не нужны, куда разумнее сдать их для поселения или офисов, а не оставлять простаивать просто так.

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%. 

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно. 

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

Готовим квартиру к въезду арендаторов

Если в «долгосрочном» варианте можно сдавать полупустое жильё (у многих семей есть собственная мебель), то здесь требования к уровню комфорта значительно выше. Прежде чем искать клиентов, придётся потратить несколько недель и подготовить само помещение. Что имеется в виду?

1. Косметический ремонт. Никаких ободранных обоев и пожелтевших потолков с трещинами! Всё должно быть свежим и аккуратным, пусть и недорогим. Освежите побелку, смените перегоревшие лампочки, замените протекающие краны.
2. Пространство. Придерживайтесь принципа минимализма. Будущим жильцам явно не нужен старый сервант вашей бабушки. Лучше сразу избавиться от всего старого и ненужного хлама, а также от лишней мебели, загромождающей комнату. Личные вещи также нужно забрать из помещения (в крайнем случае — сложить в отдельном закрытом месте, например, на балконе или в кладовой).
3. Чистота и порядок. Перед тем как искать арендаторов, нужно провести генеральную уборку: вымыть окна и светильники, постирать шторы, отполировать мебель. На эмоциональном уровне именно такие «мелочи» очень сильно влияют на решение снять именно вашу квартиру.
4. Мебель и техника. Даже жильё экономкласса должно быть минимально благоустроенным. Из предметов «первой необходимости» — диван, кухонный гарнитур, шкаф, стол, стулья, холодильник. В последние годы подавляющее большинство арендаторов требуют также и наличия стиральной машины.
5. Интернет. Это уже не дополнительное преимущество, а необходимость. В идеале нужно сразу же подключить Wi-Fi роутер (на Avito можно найти хорошие б/у маршрутизаторы за 700–1500 р.).

Чем уютнее будет в сдаваемой вами квартире, тем больше клиентов захотят в неё вернуться

Чем больше всего будет в квартире, тем более высокую цену вы сможете установить. Многие арендодатели сдают жильё с посудой, полотенцами и средствами личной гигиены (мыло, зубная паста и т. п.), то есть по тому же принципу, что и номера в отелях.

Выбор и оснащение квартиры

Что же необходимо, чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде? Как очевидно, это квартира. Откуда можно взять жилплощадь? Есть несколько вариантов.

• У вас уже есть квартира в собственности.
• Есть возможность взять ипотеку или купить квартиру.
• Квартира берется в субаренду, когда человек берет квартиру в аренду по одной цене, и сам сдает жилище другим людям уже дороже.

Но к квартире, которая будет сдаваться в аренду, есть определенные пожелания, чтобы жилище было востребованным:

• Удобное расположение — в центре, возле крупной транспортной развязки, вблизи делового центра, крупного предприятия или ВУЗа.
• Наличие хорошего ремонта
• Полная оснащенность мебелью, бытовой техникой и гигиеническими средствами

Для сдачи квартир в аренду посуточно вам потребуется сделать меблировку жилища. Необходима будет следующая мебель:

• Диван или кровать
• Кухонная мебель
• Шкаф
• Кресла
• Тумбочки

Из техники, как минимум, понадобится:

• Холодильник
• Микроволновка
• Стиральная машина
• Утюг
• Кондиционер или вентилятор
• Чайник
• Wi-Fi роутер

Для берущих аренду посуточно важно наличие следующих предметов и расходников:

• Посуда
• Постельное белье и полотенца
• Бытовая химия (шампуни, мыло, зубная паста, стиральный порошок)
• Гигиенические принадлежности (салфетки, туалетная бумага)
• Чай, кофе, сахар, соль.

Если у вас есть свободные средства и необходимость сэкономить время, то имеет смысл воспользоваться услугами прачечной, химчистки и клининговых служб.

Также необходимо обеспечить наличие беспроводного Интернета. Поэтому стоит учесть абонентскую плату и цену установки Интернета.

В качестве дополнительной услуги можно организовать трансфер гостей из аэропорта или вокзала.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:

1. Определить, какую квартиру вы будете сдавать — собственную или арендованную.
2. При желании — зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
3. Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
4. Обставить жильё мебелью и техникой.
5. Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
6. Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
7. Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
8. Составить текст договора аренды.
9. Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).

Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.

Основные правила бизнеса

• При сдаче квартиры в аренду посуточно как бизнес нужно помнить не только о приемлемых ценах, но и о комфорте гостей. В предлагаемой вами квартире должно быть всё, чтобы люди забыли, что они в гостях (холодильник, стиральная машина, телевизор и т. д). А если вы декларировали свою квартиру как «дорогие апартаменты», то и список «удобств» придётся пополнить аудио и видеотехникой, кондиционером, феном, сушкой и прочей техникой, которая обеспечивает комфортную жизнь;
• Мебель. Она должна быть новой, чистой, вписываться в интерьер, не загромождать пространство;
• Общая оценка состояния жилья. Несмотря на то, делался ремонт в квартире, или нет главное – она должна быть в первую очередь чистой. Поэтому убираться нужно часто, а если позволяют финансы, можно нанять для этого дела уборщицу.

Кстати, сдавая квартиры посуточно как бизнес, можно подумать и о том, как организовать клининговую компанию. Ведь в таком тандеме одно дело другому не помешает, а наоборот, принесёт дополнительный доход.

Но вернёмся к комфорту. Кроме чистоты, любой гость всегда оценит наличие свежей постели, нескольких полотенец и предметов личной гигиены в ванной. Так что, если хотите угодить жильцам – не скупитесь. А чтобы они вас запомнили, сами возвращались к вам и даже рекомендовали своим знакомым, придумайте для них что-то запоминающееся (какой-нибудь недорогой сувенир, магнитик, календарик или что-то в этом роде)

Такое внимание к клиенту обойдётся в копейки, но ему будет приятно

При сдаче квартиры в аренду посуточно как бизнес никогда не обращайтесь к посредникам. Ведь вы же затеяли этот бизнес ради заработка. Так, зачем платить комиссионные посредникам, если есть можно воспользоваться менее ущербными методами продвижения вашего бизнес-объекта?

Например, чтобы потенциальные клиенты узнали о вашем предложении, можно разместить соответствующее объявление:

В любом случае, при написании бизнес плана сдачи квартиры посуточно, момент продвижения бизнеса нужно хорошенько продумать и подробно расписать. Потому что без чёткой стратегии в этом деле будет трудно работать и конкурировать с уже раскрученными агентствами.

Доходы и расходы

Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:

Статья расходов	Сумма
Оформление	3 000
Оснащение квартир	1 730 000
Маркетинг и реклама	28 000
Всего	1 721 000

На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.

Ежемесячные расходы

Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:

Статья расходов	Сумма
Коммунальные платежи	15 000
Плата за интернет	3 000
28 000
Чай, кофе, сахар и т.д.	2 000
Всего	48 000

Доходы

Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.

В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:

Квартира	Цена за сутки	Количество активных суток	Сумма
1-к. квартира в центральном районе	3 500	18	63 000
2-к. квартира в центральном районе	5 500	15	82 500
1-к. квартира на окраине города	2 500	15	37 500
Итого на 2-й месяц	183 000

При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:

• Будет отработана система привлечения клиентов.
• Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.

Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.

Проведем расчет на основе средних показателей доходности.

Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Рассчитываем налоговую выплату:

135 000 х 6% = 8100 рублей.

Таким образом, чистая прибыль составит:

135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.

Рассчитываем рентабельность:

(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).

При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.

Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.

Как обустроить квартиры для сдачи посуточно?

Граждане, арендующие жилье посуточно, обычно не планируют задерживаться в нём дольше нескольких дней. Поэтому никто из них не возит с собой фен и утюг, обоснованно предполагая, что все необходимые вещи найдутся в съёмной квартире. Предприниматель должен полностью обустроить помещение, удержавшись при этом от лишних расходов:

• Мебель должна быть недорогой, но прочной. Можно купить её по объявлениям или на сезонных распродажах в магазинах вроде IKEA;
• Выбирая бытовую технику, стоит отдавать предпочтение базовым моделям известных брендов. Такие агрегаты ломаются реже, а ремонтировать их проще;
• Кабельное телевидение и беспроводной интернет считаются сегодня удобствами, которые должны быть в съёмной квартире по умолчанию;
• За чистотой постельного белья и полотенец следует тщательно следить. Как правило, даже хорошие изделия после шести месяцев эксплуатации приходится менять.

Ниже представлена спецификация оборудования для бизнес плана посуточной аренды квартир. Расчёты произведены для шести однокомнатных объектов:

Оснащение квартир

Наименование	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Мебель
Кровать двуспальная	3500	6	21000
Матрас пружинный	3700	12	44400
Диван	6900	6	41400
Кресло	5600	6	33600
Пуфик	1100	6	6600
Тумба прикроватная	2500	12	30000
Тумба под телевизор	4500	6	27000
Гарнитур в прихожую	3900	6	23400
Стол журнальный	1500	6	9000
Стол обеденный	2500	6	15000
Стул	800	24	19200
Шкаф-купе	6900	6	41400
Полка настенная	900	6	5400
Гарнитур кухонный	5800	6	34800
Подушка декоративная	500	12	6000
Подушка спальная	500	24	12000
Белье постельное	1500	24	36000
Наматрасник	800	12	9600
Покрывало на кровать	1200	6	7200
Набор полотенец	200	36	7200
Шторы	2400	6	14400
Бытовая техника
Кондиционер	18500	6	111000
Телевизор 32”	10400	6	62400
Роутер Wi-Fi	2000	6	12000
Холодильник	7900	6	47400
Машина стиральная	13900	6	83400
Печь СВЧ	2900	6	17400
Чайник электрический	1500	6	9000
Фен	1300	6	7800
Утюг	1600	6	9600
Доска гладильная	1900	6	11400
Плита кухонная	8200	6	49200
Прочее оборудование
Кабина душевая	13500	6	81000
Умывальник	2100	6	12600
Унитаз	3500	6	21000
Держатель для полотенец	800	6	4800
Мыльница	200	12	2400
Стакан для зубных щеток	200	6	1200
Зеркало в ванную	2300	6	13800
Коврик в прихожую	300	6	1800
Зеркало в прихожую	1200	6	7200
Картина декоративная	500	12	6000
Растение декоративное	400	12	4800
Комплект посуды на 4 человек	3200	6	19200
Кухонная утварь	2000	6	12000
Инвентарь для уборки	1500	6	9000
Корзина для мусора	150	6	900
Светильник потолочный	1800	24	43200
Светильник настенный	500	12	6000
Итого:	1112100

Как утверждают опытные предприниматели в своих советах, бизнес по сдаче квартир посуточно становится конкурентоспособным только при создании для гостей условий не хуже, чем в отелях. Поддержание необходимого уровня комфорта требует ежемесячной закупки средств гигиены и бытовой химии:

Расходные материалы

Наименование	Цена, руб.	Кол-во, шт.	Сумма, руб.
Чай	60	24	1440
Кофе	300	24	7200
Сахар	25	24	600
Салфетки бумажные	15	24	360
Туалетная бумага	15	96	1440
Одноразовые тапочки	2	96	192
Одноразовая зубная щетка с пастой	2	96	192
Одноразовое мыло	2	96	192
Одноразовый шампунь	2	96	192
Мешок для мусора	2	96	192
Моющие средства	1000	6	6000
Итого:	18000

Расходы

Статьи постоянных расходов можно обозначить довольно чётко:

• ежемесячная арендная плата;
• оплата коммунальных услуг;
• услуги по уборке;
• приобретение необходимых «мелочей» (например, моющие и чистящие средства, лампочки, туалетная бумага, стиральный порошок и т.п.);
• реклама;
• оплата налога (6-13%).

Аренда

Стоит помнить, что это основная ежемесячная статья расходов

Поэтому очень важно не ошибиться с выбором квартиры

Таблица 3. Спрос на квартиры посуточно по ценовой категории.

Категория	Цена за сутки, руб.	Спрос, %
Эконом-вариант	1100 — 1500	14
Средний-класс	1500–3000	52
Бизнес-класс	3000–6000	16
Люкс	от 6000	18

Коммунальные

Оплату коммунальных платежей также нужно производить каждый месяц. Её размер во многом зависит от региона, метражности и количества прописанных по адресу данной жилплощади. С учётом этих параметров сумма по оплате коммуналки лавирует:

• 2500 — 4000 — «однушка»;
• 3500 — 6000 — «двушка»;
• 4500 — 8000 — «трёшка».

Налоги

Организация легального ведения этого вида бизнеса — довольно сложный процесс. Многие арендодатели считают оплату налогов лишними тратами. Однако во избежание возможных проблем лучше сразу начать работать по всем правилам. Какая же часть прибыли полагается государству?

• для физлиц — ежегодно НДФЛ составит 13% от указанной в налоговой декларации суммы;
• ИП работает по упрощённой системе налогообложения, что составит 6% от суммы «чистого» дохода.

ВАЖНО! Выгода второго варианта на первый взгляд очевидна, но обманчива. Несмотря на меньший процент самого налога, ИП оплачивает взносы в пенсионный фонд, услуги бухгалтера и т. д

д.

Другие траты

Обязательно откладывайте часть денег на форс-мажорные обстоятельства, которые требуют более или менее значительных затрат.

Достоинства и недостатки

Как и в любом виде бизнеса, аренда квартир имеет плюсы и минусы. Чтобы понять, насколько эта бизнес-идея выгодна и перспективна, необходимо проанализировать возможности.

Плюсы:

• Высокая стоимость как в обычные, так и в праздничные дни (в сравнении с долгосрочной арендой, иногда в 2-3 раза).
• Высокий спрос в праздничные дни.
• Высокий спрос даже на маленькие квартиры с невзрачным ремонтом на окраине города.

Минусы:

• Риск нестабильного спроса (сегодня есть клиент, завтра нет).
• Затраты на ежедневную уборку квартиры, смену белья.
• Высок риск порчи и пропажи вещей.
• Надо ежедневно посещать квартиру, контролировать состояние.
• Ответственность клиента прописывается документально.

Бизнес план

Приводя краткий бизнес план для осуществления деятельности по посуточной аренде стоит отметить следующие шаги для начинающего бизнесмена:

1. Стартовый капитал. Сюда необходимо включать не только сам факт наличия квартиры, но и ликвидность ее посуточной аренды. Рассмотрите краткосрочной сдачи в наем именно данной квартиры с точки зрения потенциального клиента.
2. Расходы. Основная статья расходов состоит из трат на оформление и обустройства квартиры. Так, для оформления ИП тратиться около 25 тысяч рублей. Расходы на обустройство квартиры зависят от ее состояния.
3. Расчет прибыли. При сдаче жилья с ежесуточной оплатой, очень сложно рассчитать потенциальную прибыль, так как поток клиентов слишком непостоянный. Обычно при расчете будущей прибыли в этом деле исходят из того, что больше половины месяца квартира будет пустовать.

При наличии грамотного бизнес плана можно обратиться за поддержкой в государственные фонды. Как правило, они выделяют для развития малого бизнеса порядка 60 тысяч рублей каждому. Так что можно получить неплохой стартовый капитал и свести собственные риски на нет.

Легализация

Юридическое сопровождение, разумеется, будет не лишним, но услуги юриста стоят не дешево, а при непостоянном потоке клиентов, особенно на старте, такие расходы совершенно ни к чему.

Привыкнуть к ведению официальной деятельности довольно просто. На заполнение квитанций и поручений в банк тратиться не более нескольких минут. Самое главное делать это вовремя и не затягивать с отчетностью.

При необходимости можно консультироваться с налоговыми агентами или непосредственно с сотрудниками налоговой службы. Но в любом случае не стоит начинать бизнес в тени, так как легализоваться после будет гораздо сложнее, нежели начинать официальную деятельность.

Дело в том, что человек привыкает к текущему уровню прибыли и состоянию дел. Так, лица довольно часто перестают думать о расширении собственного бизнеса, вследствие чего со временем их бизнес приходит в упадок.

Подводные камни посуточного бизнеса

Как и в любой деятельности, в данной сфере есть свои риски. В первую очередь они связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.). Единственный способ минимизировать опасность — работать официально, оформив ИП, и составлять грамотные договоры. Только в этом случае вы сможете доказать факт проживания лиц в квартире и нанесения ущерба имуществу, чтобы возместить убытки.

Ещё один немаловажный момент — отношения с соседями. Прежде чем сдавать квартиру посуточно, желательно встретиться с ними и убедиться, что они не против подобной деятельности. В большинстве многоквартирных домов (особенно старых) отличная слышимость. И если арендаторы, например, начнут громко слушать музыку, тем, кто живёт «через стенку», это может очень не понравиться. Не забывайте, что любые претензии в итоге будут именно в вашу сторону.

Помимо этих рисков, посуточный бизнес неизбежно сопряжён с определёнными бытовыми трудностями. Ведь именно вам придётся убирать в помещении после каждого постояльца, стирать постельное бельё, чистить ковры и т. д. Кроме того, нужно быть готовым к постоянным звонкам (в том числе посреди ночи) и к тому, что вам придётся подстраиваться под клиентов — например, ехать в 5 утра, чтобы отдать/забрать ключи и т. д.

Несмотря на то что посуточный бизнес имеет свои трудности, он является одним из наиболее высокодоходных при сравнительно небольших рисках. Правда, чтобы получать действительно ощутимую прибыль, желательно сдавать по крайней мере 2–3 квартиры. Однако если вы не ошиблись с районом и правильно организовали деятельность, всего за 9–12 месяцев реально заработать на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить следующую квартиру и постепенно расширять свою сеть.