В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru/PortalOnline/).

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер налога для московской недвижимости можно с помощью нашего калькулятора расчета налога на имущество физических лиц в Москве

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Способы определения кадастровой величины

Владельцам недвижимости необходимо знать не только, что такое кадастровая стоимость квартиры, но и методы ее определения. Это позволит избежать спорных ситуаций при реализации квартиры или уплате очередных налогов.

Для расчета стоимости применяются методы массовой оценки. Если по каким-то причинам их использование для конкретного объекта недопустимо, то показатель будет равным рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Кадастровая стоимость жилья сильно различается по России. Для сравнения: средний кв. метр по кадастровой оценке в стране составляет около 32 тысяч рублей, в столице – он выше более, чем в 5 раз (около 166 тысяч рублей). Основным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местный рынок недвижимости.

Кадастровая оценка предполагает анализ рынка недвижимости и изучение основных ценообразующих факторов. Для этого эксперты выделяет определенные группы недвижимости со сходными ценообразующими факторами и техническими характеристиками. Кадастровая стоимость жилья зависит от группы, в которую оно попало (то есть от факторов, которые в большей степени схожи с представителями определенной группы).

На практике используются следующие методы:

• Сравнительный. Максимально точно определяет рыночную стоимость объекта. Оценщик внимательно изучает и рыночную информацию о сделках с недвижимостью и параметры конкретного объекта. По полученным сведениям он определяет квартиру в одну из групп.
• Затратный. Метод используется для объектов незавершенного строительства, в том числе жилья в недостроенной новостройке. При кадастровой оценке эксперт учитывает цену расходных материалов, стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, цену за подключение к коммуникациям и т.д.
• Доходный. Применяется, если информации о сделках с недвижимостью на рынке не достаточно. Этот метод учитывает среднюю арендную плату, расходы на обслуживание объекта и другие факторы.

Независимый оценщик может самостоятельно выбрать методы определения стоимости конкретного объекта. Результаты оценки страхуются в рамках юридической ответственности, на них никто не может повлиять.

Принципы определения

Государственным органом, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, а далее информацию вносят работники Росреестра в базу данных всего учитываемого недвижимого имущества (или ЕГРН).

При подсчете показателя применяется разработанная методика и формулы, включающие несколько важных характеристик объекта:

• виды целевого назначения земли, здания, постройки согласно техдокументации;
• особенности места расположения недвижимого имущества и развитость инфраструктуры;
• технико-эксплуатационные показатели (материал постройки, год сдачи объекта);
• благоустроенность территории;
• наличие или отсутствие юридических ограничений в праве на собственность;
• размер, площадь объекта;
• экономическая ситуация в населенном пункте, субъекте Федерации.

Помимо этих показателей эксперты по оценке учитывают и другие значимые факторы, например, социальная обстановка или особенность географического положения. В отношении недвижимости действует специально разработанные методические рекомендации, регламентирующие порядок вычисления стоимости. Объектом рассмотрения может стать не только готовый и сданный в эксплуатацию объект, но и недостроенная недвижимость.

Если в расчетах допущена ошибка и результат значительно расходится с текущими ценами на рынке, инициируют процесс корректировки через оспаривание.

Первичный расчет

Если предстоит поставить недвижимость на кадастровый учет впервые, обращаются в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав на недвижимость вместе с другими документами на объект.

Далее предстоит пройти следующие этапы:

1. Сотрудник Росреестра проверяет поданную документацию и одобряет заявку.
2. Недвижимость включают в очередь на проведение оценочных работ.
3. Полученные расчеты утверждают и вносят в Реестр недвижимости.

После заполнения базы выдают кадастровый паспорт на новый объект.

Корректировка сведений

Поскольку цены на недвижимость не стоят на месте, кадастровую стоимость необходимо периодически корректировать. Государственный орган инициирует переоценку каждые 3-5 лет. Но в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве данные обновляют каждые 2 года. Максимальный срок на обновление сведений составляет 5 лет. Если произошли серьезные изменения на рынке недвижимости, владелец вправе оспорить данные по кадастровому учету, действуя одним из доступных вариантов:

1. Заявление от собственника передают в спецкомиссию, работающую при Росреестре, которая рассматривает вопрос и принимает решение.
2. Если не удалось оспорить сумму, обращаются с иском в суд, предварительно проведя независимую экспертизу и заплатив госпошлину.

Важное значение для суда будет иметь наличие следующих обстоятельств:

1. Предыдущая оценка проводилась на основе неверных сведений или не полных данных.
2. Реальная стоимость жилья казалась значительно ниже, чем указано в документах.

Чтобы разобраться в вопросе, правильно ли проводилась процедура оценки, через форму запроса на сайте просят предоставить сведения о том, какие данные использовали для расчетов. Сведения не хранятся в свободном доступе, но по запросу их предоставят собственнику.

Практика показывает, что ошибки часто обнаруживаются в деталях, которые кажутся незначительными на первый взгляд.

Если есть старые документы, выданные задолго до перехода на выписку ЕГРН, можно уточнить информацию о недвижимости и ее параметрах в бумагах, полученных ранее. Возможно, ошибки в указании технических параметров привели к искажению расчетных данных.

Мнение собственника в суде необходимо подтвердить позицией профессиональных оценщиков. Платную независимую оценку выполняет компания, имеющая членство в СРО, страхующая ответственность персонала.

К судебному иску прилагают следующую документацию:

• выписку из Единого реестра;
• документы, подтверждающие право на собственность;
• бумаги, свидетельствующие о неверности предыдущего расчета;
• результаты оценочной экспертизы;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины при подаче иска.

В процессе судебного разбирательства могут потребовать дополнительную документацию.

КС квартиры

Цена квартиры по кадастру определяется аналогичным образом с применением массового метода и раздела жилья на группы. Этот вид стоимости отличается от инвентаризационной и является основанием для расчета налогов и других обязательных платежей.

Если собственника интересует, где узнать кадастровую стоимость своего дома или квартиры, он может посетить сайт Росреестра. Полученная в электронном виде или на бумажном носителе выписка из ЕГРН является официальным документом.

КС квартиры складывается из удельного коэффициента за 1 м2 жилья, умноженного на его площадь. Удельный коэффициент для такого типа помещений рассчитывается исходя из следующих характеристик:

• местоположения объекта;
• года и материала постройки дома;
• развитости инфраструктуры либо отдаленности от нее.

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Оспаривание

Расчёт кадастровой стоимости дома далеко не всегда объективен. Часто случаются ошибки, из-за которых рассчитанная сумма оказывается больше или меньше стандарта. В таком случае у владельца вполне закономерно могут возникнуть сомнения в правильности сделанных выводов.

Дело в том, что налоги зависят от кадастровой стоимости. А снизить её можно только выполнив следующие манипуляции:

• Надо обратиться к профессиональным независимым оценщикам. Но для этого придётся опять собрать все документы, необходимые для оценки. Коммерческие организации не имеют права рассчитать кадастровую стоимость. Этим должны заниматься бюджетные организации, созданные на базе БТИ. Если в регионе уже есть специально созданная оценочная комиссия, надо идти туда. Если комиссии нет, можно обратиться к кому угодно, по желанию и возможности;

• Второй шаг заключается в обращении к Кадастровой палате. Там работает специальная комиссия, которая регулирует споры, причём не только этого плана. Недовольная сторона пишет заявление о несогласии с оценкой и желании повторить процедуру для получения более объективного результата. Заявку рассматривают;
• Комиссия рассчитывает стоимость, учитывая новые обстоятельства. Повторная проверка может длиться достаточно долго, поэтому надо запастись терпением, чтобы дождаться результата.

Когда специалист всё посчитал, но этого мало для снижения налога, есть вариант обратиться в суд. Что примечательно, с 2020 года только через суд и можно будет снизить кадастровую цену частного дома. В противном случае придётся платить налоги по принятому стандарту.

https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22sVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Видеоинструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость (https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22s)

Описание методов кадастровой оценки

При выборе наиболее приемлемого способа оценивания, работники кадастровых служб (оценщики) пользуются следующими подходами:

1. Сравнительным.
2. Доходным.
3. Затратным.

Чаще всего используется сравнительная методика оценивания, чтобы максимально приблизиться к рыночным показателям. Нередки случаи, когда в одном и том же регионе в различных населённых пунктах рыночные цены на недвижимость сильно отличаются друг от друга. Соответственно и величины кадастровой стоимости также должны различаться.

Основные факторы, оказывающие влияющие на величину кадастровой стоимости жилых объектов:

1. Характеристика сегмента — коммерческий, жилой.
2. Расположение дома — степень удалённости от центра города, посёлка, железнодорожного вокзала, станции.
3. Возраст строительного объекта (год постройки).
4. Материалы изготовления несущих стен дома.
5. Площадь строения и пр.

Независимый оценщик имеет право на самостоятельный выбор методики расчёта кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценивания.

Перед началом работ собственник имеет право поинтересоваться аттестацией инженера. Эти данные содержатся в государственном реестре. В данном документе также размещена информация о стоимости услуг каждого оценщика.

Что такое кадастровая стоимость дома?

Еще с советских времен России досталась устаревшая система налогообложения недвижимого имущества. Она предполагала расчет налогов на жилье и землю на основе инвентаризационной стоимости объекта, которая вычислялась в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по устаревшим методикам, не учитывающим рыночный аспект.

В результате старинный особняк в 500 м2 площадью мог оцениваться в несколько десятков тысяч рублей. Это никак не отражало объективную рыночную реальность, а налоги за такую недвижимость были смехотворно малы и иногда не превышали даже 100 рублей.

Привязывать налоговую базу к рыночной стоимости недвижимости было неразумно, так как последняя обладает очень высокой волатильностью, то есть подвержена частым резким колебаниям. Поэтому было решено ввести понятие кадастровая стоимость. Подробнее об этом можно прочитать в нашей тематической статье, а здесь я приведу только определение.

Хотя то, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома, служит основой и для формирования рыночной цены, понятия эти не идентичны. Все дело в том, что рыночная стоимость меняется практически ежедневно, в то время как кадастровая не чаще чем один раз в 3 года и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Кроме того, часто кадастровая стоимость жилья может быть, наоборот, завышена, так как в нее заложены параметры на перспективу. Объясню на примере.

Приведенные примеры хорошо иллюстрируют отличие рыночной и кадастровой стоимости недвижимости, но не дают понимания того, от чего она зависит. Об этом следующий раздел.

Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

• цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
• площадь жилья;
• налоговую ставку для вашего региона;
• все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Допустим, цена квартиры составляет 7 400 234 при метраже в 65 м². В вашем регионе действует налоговая ставка 0,17 %.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

7 400 234 / 65 = 113 850

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

65 – 20 = 45

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

45 х 113 850 = 5 123 250

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

(5 123 250 / 100) х 0,17 = 8 709

Необходимые документы

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением ().

БЛАНКИ

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «»):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «»).

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая Палата занимается определением кадастровой стоимости любой недвижимости, будь то частный дом, квартира, гараж или земельный надел. Следует заметить, что в последние годы произошли значительные изменения в этом показателе.

Эти изменения объясняются желанием приблизить данный показатель к ценам на рынке недвижимости. Установленные размеры очень важны при определении цены на объект сделки (это может быть продажа или обмен жилья), а также они необходимы при расчете налоговых выплат.

Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

По определению, она представляет собой цену определенного объекта недвижимости. Рассчитывается она по утвержденным методикам при учете цен на жилье, существующим на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость является основой для расчета суммы налога на частную собственность.

Между кадастровой стоимостью и ценой жилья на рынке существует значительная разница, хотя они определенным образом зависят друг от друга.

При этом рыночная цена может меняться чуть ли не каждый день, а кадастровая – остается неизменной в течение трех лет. Но менять ее необходимо, для этого существуют определенные сроки – не реже, чем один раз в пять лет.

Иногда показатели стоимости намеренно завышены и превышают даже рыночную цену. Расчеты осуществляются с учетом на перспективу.

Денежная оценка жилья, установленная государственными органами, специализирующимися на данной деятельности, позволяет гражданам:

• реально подойти к размерам арендной платы при сдаче жилья в наем;
• определиться с размерами налоговых выплат;
• произвести равноценный раздел имущества;
• оспорить расчеты стоимости.

Влияние кадастровой стоимости на налоги и иные платежи

Кадастровая стоимость объекта учитывается при начислении налогов:

1. Имущественный налог представляет собой плату за владение собственностью. При его расчете кадастровая стоимость выступает налоговой базой:

Имущественный налог = стоимость по кадастру * налоговая ставка

При чем размер стоимости по кадастру берется на начало года начисления налога. Ранее расчет имущественного налога производился по имущественной цене и по размеру был меньше.

1. Земельный налог. Его расчет производится по аналогии с расчетом имущественного налога для участка земли.
2. НДФЛ при продаже недвижимости оплачивается по ставке 13% от вырученных средств. Затем ФНС производит сравнение этой суммы с кадастровой стоимостью. Если продавец выручил сумму меньше стоимости по кадастру, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то расчет налога будет произведен с применением этого коэффициента.

2 100 000 * 0,7 = 1 610 000 рублей.

1. Налог при получении недвижимости в дар равен также 13% от кадастровой стоимости. 

Например, когда жилая площадь переходит во владение по договору дарения. При этом стоимость по кадастру составляет 1 800 000 рублей, тогда размер налога будет таким:

1 800 000 * 13% = 234 000 рублей.

1. Затраты на услуги нотариуса в ходе сделки с недвижимостью. Кадастровая стоимость учитывается в расчете государственно пошлины для нотариального заверения сделок:

• Если осуществляется продажа доли из общей собственности постороннему лицу.
• Когда производится передача недвижимости в доверительное управление.
• Если продается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному гражданину.

Что такое

Кадастровая стоимость дома устанавливается в Кадастровой палате

Раньше мало кто обращал внимание на эту отметку, которую ставили в кадастровом паспорте, а позже в выписке. Сейчас ситуация кардинально поменялась

Знать текущую кадастровую цену необходимо каждому налогоплательщику, ведь эти показатели важны при новой системе налогообложения и затрагивают каждого человека, у которого есть недвижимость.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Базовая налоговая ставка согласно тридцать второй главе Налогового Кодекса РФ, должна начисляться в зависимости от КЦ (кадастровой цены)

А её, в свою очередь, пересматривают каждые пять лет, потому так важно следить за актуальностью

Новая система в основном затрагивает физических лиц, владеющих недвижимостью. В частности, это может быть не только жилой дом, но и гараж возле него, и другие постройки. Все это влияет на результаты оценки. Налоговая ставка на такую недвижимость варьируется от 0,1% до 2%. Но стоит сказать, что кадастровая цена похожих объектов может значительно подняться. Например, дом в глубинке стоит в два, а то и в три раза дешевле, чем в городе федерального назначения.

Часто кадастровую цену объекта завышают. Это серьёзный недостаток системы, из-за чего владельцам приходится переплачивать за откровенную рухлядь. Правильная оценка позволяет сделать следующее:

• Установить реальную арендную плату при съёме недвижимости;

• Позволяет правильно рассчитать налоговые выплаты;
• В случае необходимости можно проводить равноценный раздел дома;
• Если сумма кажется неправомерной, можно провести перерасчёт стоимости.

В любом случае знать кадастровую стоимость дома никому не помешает.

Определение термина

Ранее цена на недвижимость определялась по устаревшиму алгоритму, учитывающему только квадратные метры и расположение земли. Согласно полученным данным на владельца начислялся налог на имущество. При этом он никак не отражал реальную ситуацию на рынке. Крупный коттедж мог иметь низкую оценку, но при этом продаваться дороже. Или обратная ситуация – собственник платил большие отчисления, в то время как при продаже сталкивался с низкими ценовыми предложениями.

Все это происходило потому, что в расчет не были положены реальные рыночные условия – где находится участок, насколько близко к центру города, какая инфраструктура и перспектива городской застройки в этом месте, а также как давно было построено здание и многое другое.

С введением кадастра проблемы исчезли, потому что произошла переориентация на реального покупателя. Итак, кадастровая стоимость дома, объясним, что это такое.

Это цена объекта недвижимости, которая рассчитана по алгоритму, включает аспекты реальных изменений на рынке и служит основой для налогообложения.

Стоит отличать ее от рыночных предложений, так как они постоянно меняются, в то время как рассматриваемый показатель отличается стабильностью и меняется раз в 3-5 лет.

Иногда эти различия могут быть в большую или меньшую сторону, например, при покупке участка в новом районе с большими перспективами развития необходимо готовиться к тому, что выписка из кадастра будет выше, чем реальный ценник покупки.

Как узнать

У владельца жилья существует несколько путей чтобы узнать кадастровую цену.

Этих вариантов всего четыре:

1. Оформить кадастровый паспорт. Бумаги выдаются уполномоченным органом по месторасположению недвижимого объекта. Обратиться в кадастровую палату может любой собственник, главное, чтобы он являлся гражданином России. Государственные органы предоставят ему полный ко комплект документов. Предоставляется он только в том случае, если в течение нескольких месяцев, с недвижимостью не совершалось никаких действий, в том числе и процедура отчуждения. Стоимость на участок указывается в 8-м пункте этого документа.

Нужно отметить, что цена считается актуальной исключительно в том случае, если паспорт был предоставлен после 2012 года. Если же он был получен ранее, тогда его сведения уже считаются неверными, поскольку эти данные стали обновляться только в 2012 году. Следовательно, хозяину квартиры придётся воспользоваться остальными двумя вариантами.

1. При помощи интернет-портала Росреестра. На сервисе владельцу следует внести только реальный адрес личного недвижимого объекта. Однако, сильно полагаться на надёжность этого способа не стоит. Дело в том, что зачастую цена на имущество не указана либо содержит устаревшую информацию.
2. Получить электронную выписку из ГКН в электронной версии. Владельцу предоставляются не только достоверные сведения, но также они заверяются подписью должностного лица.
3. Если кадастровый номер хорошо известен, тогда его стоимость можно узнать на сайте налоговой службы. Здесь человек обязан указать ГКН, он же государственный кадастровый номер. Если же этот номер неизвестен, тогда вначале придётся зайти в справочную службу на сайте Росреестра. Здесь нужно указать адрес имущества. Вслед за этим появится код ГКН, который необходимо записать и заполнить.

Росреестр

Отыскать сведения на сайте Росреестра мгновенно в дистанционном формате при помощи функции «Публичная карта». Сервис предоставляет сведения на бесплатной основе, при этом все данные находятся в свободном доступе и носят исключительно справочный характер.

К сожалению, несмотря на быстроту и лёгкость способа, полученные сведения не будут носить официальный характер. По этой причине, данный способ подойдёт тем, кому требуется только примерная информация. Зато за получение справки, хозяину не придётся платить деньги.

Кадастровая палата

Данная разновидность справки имеет вид бумажного носителя с гербовой печатью. В нашей стране без неё не совершается ни одна сделка с недвижимостью. Заказать её может любой желающий.

За её получением необходимо посетить Федеральную службу Кадастра и Картографии в своём населённому пункте либо отделение МФЦ. На месте, гражданин составит заявление по представленному образцу, предоставив его на подпись регистраторам.

При себе необходимо иметь следующий набор документов:

• бумаги, подтверждающие права собственности на жилплощадь;
• паспорт владельца либо должностного представителя, с соответствующим разрешением нотариуса;
• технический паспорт жилья, совместно с поэтажным планом;

экспликация, то есть детальное описание плана: адрес, дата осуществления итогового обследования и выдачи, квадратура и распределение имущества.

Если на руках у владельца не окажется экспликации на недвижимость (подробного описания плана с датой последней инвентаризации имущества), ему придётся обратиться в БТИ.

Обычно, специалисты государственных органов заполняют заявление самостоятельно, от имени заявителя. Так, удаётся снизить процент неточностей во время предоставления сведений. После, в нём заявитель либо доверенное лицо ставит свою подпись.

По факту принятия пакета документов работником учреждения, он предоставляет расписку. В нём указываются все сведения, относительно дате и времени изготовления готовой бумаги, а также возврате документов на жилплощадь.

В законодательстве указаны следующие сроки изготовления справки:

• если получение справки осуществляется в кадастровой палате, срок изготовления составляет 5 суток;
• от 5 до 10 дней, если заявление было подано в МФЦ.

В зависимости от изменений, внесённых в кадастровый паспорт и ситуации на рынке, кадастровая стоимость, занесённая в Единый Росреестр, будет меняться. Так, согласно нормам действующего законодательства, актуальность сведений, указанных в Росреестре, обязана пересматриваться не реже одного раза в течение 5 лет. 

Возможен ли пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость является основой для расчёта налоговой ставки на недвижимое имущество. Её величина также влияет на арендную плату за жильё. При завышении кадастра арендная плата соответственно повысится.

Решение проблемы с завышенными кадастровыми показателями имеет два пути. Чтобы обжаловать определение размера кадастровой стоимости, следует обратиться в комиссию местных органов самоуправления или в арбитражный суд.

В заявлении указывается о выявленном факте завышения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Гражданин имеет право подать жалобу в комиссию по рассмотрению споров не позднее, чем шесть месяцев, начиная с даты проведения оценивания.

Подобные проблемы стали возникать в результате введения нового налогового кодекса. В его тексте говорится о пересмотре кадастровой стоимости и увеличении ставки налога на недвижимое имущество. По сути, здесь объединяются налоги на имущество и землю.

Получается, при уплате налогов за единый объект, в который входят одновременно дом с землёй, цена будет рассчитываться из двух сумм с учётом обеих кадастровых стоимостей. При действии предыдущих правил расчёта налог за землю брался по кадастру, а за дом хозяин платил исходя из минимальной инвентаризационной базы.