Нюансы как быстро продать квартиру в 2020 году. инструкция

Что нужно сделать для продажи квартиры: подробная инструкция

1. Оценка

Чтобы жилье было продано быстро, необходимо выставить адекватную стоимость. Для этого можно обратиться к оценщикам или самостоятельно установить цену. В последнем случае не обойтись без:

  • Анализа рынка недвижимости. Необходимо просмотреть объявления о продаже квартир в нужном городе или конкретном районе.
  • Вычисления средней стоимости за 1м2. Чтобы узнать цену за квадратный метр, следует общую среднюю стоимость разделить на площадь жилья.
  • Расчета цены квартиры. Полученный ранее результат умножают на количество квадратных метров (в расчет принимают общую квадратуру).

В результате подсчетов собственник получает среднюю стоимость жилья. Необязательно продавать по такой цене.

2. Подготовка квартиры и сбор документов

Этот этап часто самый трудоемкий, он отнимает массу времени и сил. Однако заниматься подготовкой рекомендовано перед публикацией объявления. Продать жилье можно в минимальные сроки, если стоимость квартиры адекватная и подготовлен комплект документов.

Если принято решение действовать самостоятельно, необходимо подготовить:

  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ подтверждает, что недвижимость принадлежит продавцу или группе лиц, которых он представляет.
  • Паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность.
  • Технический паспорт на квартиру. Выдается в БТИ.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья. Потребуется, если на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Свидетельство о браке. Потребуется также согласие супруга на продажу жилья. Документ составляет и заверяет нотариус. Если жилье не является совместно нажитой собственностью и тому есть документальные доказательства, разрешение, согласие не потребуется.
  • Выписка из домовой книги. В документе содержатся сведения о прописанных лицах. Действует выписка короткое время, а потому часто ее заказывают только в процессе оформления сделки, когда покупатель найден.

Указанный перечень не исчерпывающий. Могут потребоваться и другие документы.

3. Поиск покупателя

На этом этапе необходимо составить объявление и опубликовать его на самых популярных интернет-порталах. В предложении следует указать:

  • адрес и общую, жилую площадь;
  • состояние недвижимости;
  • стоимость;
  • особенности инфраструктуры, др.

Дополнительно необходимо сделать фотографии всех комнат, коридора, санузла. Если недавно сделан ремонт, это также следует отразить в объявлении, как и готовность продавца к торгу.

4. Составление предварительного и основного договоров

Первый документ – это своеобразное соглашение о намерениях. При подписании будет внесен задаток и оговорены сроки окончательного расчета за недвижимость. Составлять такой документ рекомендовано для того, чтобы в случае срыва сделки продавец не понес убытки.

Договор купли-продажи заключают на последнем этапе продажи. Именно в этот период покупатель вносит оставшуюся сумму, подписывает акт приемки-передачи квартиры. Чтобы защитить покупателя, можно привлечь третью сторону – банк, где будет арендована ячейка. Она используется для хранения средств. Получить их продавец сможет только после подачи заявления о перерегистрации права собственности на жилье.

5. Регистрация права собственности

Этот этап становится венцом сделки. Собственник подает заявление в РОСРЕЕСТР, для перерегистрации права собственности. Документ готовится до 9 дней.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1–5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50–100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам  

Алгоритм продажи 

1.Поиск риелтора 

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья. 

2.Заключение договора с риелтором 

В документе будет приведён список услуг и стоимость

Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.  

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор: 

  • поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
  • составит грамотное объявление о продаже;
  • разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
  • будет продвигать объявление;
  • организует показы жилья;
  • организует сделку по купле-продаже.

3.Продажа квартиры и получение денег

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4.Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5–30% от стоимости квартиры

Плюсы: быстрая продажа

Минусы: высокая плата за услуги 

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.  

Совет №9 — Доверяй, но проверяй

Отложите квартиру я завтра куплю

“А вы кто? Я миллион номеров обзвонила и много квартир смотрела, сейчас уже не помню! Клялась и божилась, пообещала на завтра купить?! Нет, спасибо для меня вопрос уже не актуален” — Именно такие слова иногда можно услышать от потенциальных покупателей, которые обещают на просмотре золотые горы, а в итоге забывают о своём желании лишь только переступят порог дома.

Накормить до сыта завтраками — одним из излюбленных покупательских приёмов. Постараться усидеть на двух стульях одновременно — вот их задача. Поясню чем руководствуется такая категория покупателей, для этого необходимо понять их психологию, как они мыслят. В поле зрения этих товарищей попадает сразу несколько потенциально интересных объектов, и чтобы оставить варианты за собой на некоторое время пока они будут думать, они признаются в любви каждому к кому пришли на просмотр. Не совсем чистый и честный покупательский приём, а хозяева им верят, сидят ждут, надеются…

Некоторое мнительные собственники ждали своего наобещавшего купить клиента месяцами да так и не дождались. Зарубите себе на носу — до того момента пока не внесена предоплата, в виде аванса или задатка, квартира в продаже.

Поэтапность при самостоятельных действиях

Для успешного завершения сделки следует придерживаться ряда правил:
  • расстановка приоритетных направлений. При быстротечной продаже происходит уступка в цене. Также не рекомендуется продавать квартиру в не сезон – с конца декабря по февраль и в начале лета;
  • самостоятельное оценивание. Адекватный ценник залог успеха. Сайты в интернете, объявления в СМИ позволят проанализировать среднюю стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • реклама. Чем больше людей знают о намерении, тем более высока вероятность скорой реализации. Объявление следует составлять грамотно и осознанно, включив в описание важные моменты – стоимость, метраж – общий и жилой, этаж, планировка, наличие внутренней отделки, район расположения, развитость инфраструктуры. Сопровождение красочными фото привлекут больше внимания;
  • проведение осмотра помещения и переговоры с потенциальным клиентом. Перед показом жилья надлежит привести его в порядок. Убрать лишние ненужные вещи, освободить пространство, провести уборку помещения. Чистые и светлые комнаты вызывают чувство уюта. Каждому покупателю стоит описать достоинства жилища. Например, пожилым людям можно рассказать о тихом районе, неконфликтных соседях. Молодой паре сообщить о близости детсада и школы;
  • составление примерного текста ДКП и соглашения о задатке. Задаток обеспечивает гарантию заключения сделки. В противном случае денежные средства остаются у собственника;
  • заключение основного договора, акта приемки и регистрации в реестре. В тексте соглашения необходимо прописать все условия, права и обязанности сторон, а также меры ответственности. Вторым обязательным документом после ДКП считается акт приема. В нем прописывается текущее состояние квартиры. К документу стоит отнестись внимательно, поскольку впоследствии при выявлении грубых нарушений приобретатель вправе обратиться в суд.
Получение денежных средств лучше производить гарантирующими безопасность способами:
  1. Банковская ячейка. Представляет собой сейф, в который кладутся деньги покупателя. По факту получения ключей и подписания всех бумаг, с предъявлением нового свидетельства о прерогативе собственности банковский служащий выдает средства продавцу.
  2. Аккредитив по сути то же самое что и ячейка. Но только финансы хранятся в безналичных. То есть ставится ограничение на перечисление денег от приобретателя на счет к продавцу. По совершении сделки, запрет снимается.  
  3. Нотариальный депозит. Передача средств в присутствии нотариуса.

Направить документацию на регистрацию разрешено как в Росреестр, так и в МФЦ. Период времени на процедуру – 7 рабочих дней. После этого новый владелец получает ключевой документ – свидетельство о переходе преференции владения.

Способы продажи

Купить жилплощадь можно как на первичном рынке, так и на вторичном. И если в новостройке предпочитают покупать помещения не отремонтированные, то на вторичном рынке не все так просто. Кто-то хочет приобрести квартиру, чтобы потом самостоятельно сделать ремонт под себя, а кому-то нужна квартира «заходи и живи».

Как лучше продавать квартиру с ремонтом или без, решать самому хозяину. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором.

На вторичке продать квартиру без ремонта можно. Но для этого придётся приложить некоторые усилия. Сначала определиться с ценой и решить, за сколько можно продать вашу квартиру без ремонта. Но стоит исходить из реального положения вещей и состояния жилплощади.

Как выгодно продать квартиру без ремонта в старом доме, если его состояние оставляет желать лучшего? Нужно учитывать пожелания покупателей. Сначала нужно промониторить рынок недвижимости в том районе, в котором располагается продаваемое жильё. Затем оценить состояние продаваемой недвижимости и сделать скидку на старое строение.

Как быстро продать квартиру без ремонта, если продавец решил заняться делом самостоятельно. Можно просто разместить объявление. Сейчас много интернет-ресурсов, которые специализируются на продаже недвижимости. Можно также разместить в пабликах местных социальных сетей либо же разместить объявление на уличных досках объявлений.

Как продать квартиру без ремонта дорого? Нужно убедить клиента в уникальности предложения. На практике это сделать очень сложно. Многие покупатели также читают советы по удачному приобретению жилья и приходят уже подготовленными к различным «сюрпризам» со стороны продавца.

Как продать старую квартиру без ремонта так, чтобы не продешевить? Стоит обратиться внимание на четыре составляющие, от которых будет зависеть цена сделки:

  1. Инфраструктура. Плюс, если поблизости есть поликлиники, магазины, детские сады, школы и прочее.
  2. Транспорт. Если от жилья до ближайшей станции метро или остановки транспорта неудобно добираться, это значительно повлияет на стоимость. В минус, разумеется.
  3. Состояние самого многоквартирного дома, его расположение относительно центра муниципального образования.
  4. Состояние предмета сделки. Квартира может быть без ремонта, но состояние стен, потолка, пола, окон и прочего должно быть хорошим.

Реально оценив эти показатели, можно установить адекватную стоимость.

Дальнейшие действия

Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.

Итак, по порядку.

  1. Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.

Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.

Организуйте показ квартиры

При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».

Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).

Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи

Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.

В тексте договора должно быть следующее:

  • данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
  • описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
  • стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
  • обременительные факторы (если таковые есть);
  • условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
  • согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
  • способ получения оплаты и сроки;
  • подтверждение дееспособности сторон.
  1. Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.

Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.

Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.

На что обращают внимание покупатели

Покупатели, в первую очередь, осматривают санузел. Они проверяют состояние сантехники. Если она требует ремонта, её лучше вообще убрать.

И уже потом смотрят:

  1. Кухню. Наличие гарнитура и техники – это плюс. Но если состояние мебели, плиты и холодильника плохое – это минус. В таком случае их убрать.
  2. Потолки, обои, люстры, полы. Новые владельцы переделают под себя, но свисающие обои или грязный линолеум – это минус.

Все документы должны быть у продавца в порядке. Он должен быть готов предъявить их потенциальным покупателям для проверки. Поэтому необходимо заранее позаботиться о получении технического паспорта. Если была перепланировка, она должна быть узаконена, что также должно быть подтверждено соответствующими документами.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

Продать жильё без ремонта реально! Не нужно вкладывать лишние деньги в то, что потом будут переделывать новые владельцы. Для ускорения процесса необходимо избавиться от всего старья: выбросить старую мебель, снять карнизы и шторы, убрать ковры. Нужно обязательно вкрутить везде лампочки, полы и окна помыть до блеска. Перед каждым потенциальным покупателем помещение нужно проветривать. Если кое-где отходят обои, их лучше подклеить или вообще снять.

Продажа недвижимости без ремонта мало чем отличается, от сделки с отремонтированным жильём. Необходимо проверить все правоустанавливающие документы, убедиться в том, что оснований для оспаривания сделки нет. Ну и привести продаваемую недвижимость в товарный вид. Тогда и проблем с продажей у вас не будет.

Завершение сделки по продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

  • с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
  • с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
  • рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
  • оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
  • наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Шаг 8.

Задачи агентства

В интернете множество отзывов людей, которые делятся опытом, как лучше продать квартиру: через агентство или самому – однако подобная информация не заменит полноценную консультацию специалистов. Агентства недвижимости выступают посредниками и помогают, как можно быстрее и выгоднее продать квартиру через их базу покупателей. Для этого специалисты реализуют целый перечень функций, освобождая время продавца.

Оценка жилплощади. Чтобы получить максимальную сумму и продать квартиру самому или через агентство наиболее эффективно – нужно провести грамотную оценку жилья. Профессионал способен точно рассчитать цену недвижимости, ее достоинства и недостатки. Также после оценки может проводиться предпродажная подготовка (большинство крупных агентств в Москве и СПб помогают таким образом продать квартиру через короткое время после заключения договора).

Рекламные действия. Работники агентства будут готовить объявления, общаться с заинтересовавшимися людьми, показывать квартиру потенциальным покупателям. Это позволяет продать квартиру через агентство максимально быстро. Такие визиты могут проводиться в присутствии хозяина или без него (по желанию). Также возможен поиск потенциального клиента по внутренней базе данных выбранной фирмы. При первоначальном обращении в конкретное агентство уточните, какая именно реклама запланирована, общий бюджет и примеры такого продвижения.

Подготовка документации. Процесс продажи сопровождается подготовкой большого количества документов, которые необходимо правильно оформить и зарегистрировать в определенный срок. Такой рутинной работой занимаются агенты. То есть сомнения в том, как безопасно продать квартиру просто не возникают, если вы решили действовать через агентство. С помощью профессионалов также можно зарегистрировать договор купли-продажи в госорганах и организовать процедуру передачи денежных средств. Этот аспект является одним из основных, поэтому стоит внимательно выбирать через какое агентство лучше продать квартиру в вашем регионе.

Проверка недвижимого имущества. Если при продаже есть цель купить на полученные деньги другое жилье – специалисты смогут провести углубленную проверку. Советы опытных риэлторов помогут как можно выгоднее продать старую квартиру через агентство недвижимости и найти замену.

Как лучше продать квартиру: самому или через агентство? Если выполнять все операции по продаже самостоятельно – получится сэкономить на комиссии специалистам. Однако сотрудничество с агентами позволит максимально безопасно совершить сделку с учетом всех нюансов. Стоит ли продавать квартиру через агентство – решать только продавцу, при этом нужно учитывать преимущества и последствия своего выбора.

Выбор способа продажи: самостоятельно или при помощи риелтора

Прежде всего, следует
определиться, каким способом планируется продавать квартиру. Это можно сделать
самостоятельно, потратив кучу времени на поиск покупателя и прочее, но зато
сэкономив деньги. Второй вариант — воспользоваться услугами риелтора. Этот
способ дороже с точки зрения финансов, но позволяет владельцу квартиру
переложить часть дел на другое лицо. Тем более, у специалистов имеются
определенные связи и опыт, а потому недвижимость будет продана быстрее и
выгоднее.

Чтобы продать квартиру при помощи специалистов, нужно сначала выбрать риелторскую контору и заключить с ней договор. Далее специалист введет вас в курс дела и примется за работу. Вы будете в курсе всего происходящего, но ответственность за поиск покупателя и другие действия перекладываются на плечи риелтора. Владельцу потребуется лишь присутствовать при совершении отдельных сделок. Например, при заключении договора купли-продажи.

За
помощь специалист потребует примерно 2—6%. Точный тариф
зависит от условий компании, которые оговариваются заранее.

Выбор риелтора

При выборе риелтора стоит больше внимания уделить не времени работы компании, а компетентности самого специалиста. Прежде чем заключить договор о сотрудничестве, ознакомьтесь с его документами, попросите предъявить диплом, сертификат и аттестаты, которые станут подтверждением его опыта и знаний.

Обязательно
проконсультируйтесь о вероятной стоимости квартиры, то есть, за сколько ее вообще
реально продать. Также поинтересуйтесь о сроках, в которые специалист планирует
уложиться.

Подведем итоги

В завершение темы выделю главные мысли для будущих продавцов:

  1. Не воспринимайте сделки с недвижимостью, как игру в русскую рулетку. Подходите к сделке с умом, тщательно подготовьтесь.
  2. Если вы хотите продавать свое жилье самостоятельно, без помощи специалистов, начните готовиться к продаже заранее. Минимум за полгода до размещения объявления о продаже. Не готовы самостоятельно за это браться? Ищите специалиста, но на его поиски вам тоже понадобится время, как минимум даже на то, чтобы сравнить их предложения и условия сотрудничества.
  3. С продажами везет тем, кто вкладывается в это, готовит свое жилье, сам готовится к продаже, не отказывается от поступающих предложений, а берет паузу на их анализ, если в чем-то не уверен.

Желаю вам успешных сделок и благодарю за внимание!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector