Продажа квартиры без риелтора: юридический аспект сделки

Нюансы выбора планировки

При выборе недвижимости оценивается имеющаяся планировка. Если покупается однокомнатная квартира, то обычно имеется стандартное расположение кухни относительно спальни. Но если выбирается двухкомнатная или трехкомнатная недвижимость, то планировка имеет огромное значение.

Желательно избегать угловые квартиры, так как все комнаты будут влажными и холодными, причем даже в кирпичном доме. При оценке планировки учитываются размеры каждого помещения, а также сторона, на которую выходят окна. Застройщики дают совет покупать жилье с выходом на южную сторону, так как здесь будет много солнца, но при этом в летнее время в помещениях будет очень жарко.

Оптимальным решением считается жилье со свободной планировкой, но на ремонт придется тратить много времени и денег, так как необходимо устанавливать межкомнатные перегородки. Какие квартиры лучше не покупать? Рекомендуется отказаться от покупки жилья со сложной и неровной планировкой. Это обусловлено сложностью оформления углов и необходимостью покупки нестандартных предметов интерьера.

Шаг 2. Подготовка квартиры к продаже

Логично предположить, что для удачной продажи необходимо сделать так, чтобы недвижимость понравилась покупателю. Вот несколько простых шагов, которые способны многократно улучшить впечатление от вашего жилья.

Уборка в подъезде

Опыт агентств по недвижимости показывает, что покупатель начинает оценивать жилье, начиная с подъезда и коридора. Удачно для вас, если там чисто и светло, а лифт работает. Это сразу расположит клиента к сделке. Проблема в том, что каким бы дорогим и роскошным не был ремонт в вашей квартире, мало кому хочется жить с неадекватными соседями и делить с ними общее пространство.

Если с подъездом вам не особо повезло, стоит потратиться на минимальный ремонт. Достаточно будет покрасить и побелить стены. Всего пара тысяч рублей помогут вам гораздо быстрее продать жилье.

Вывоз вещей

Поставьте себя на место покупателя. Он хочет заплатить за квадратные метры, а не за старый хлам незнакомца. Кроме того, чем меньше в квартире будет мебели и других вещей, тем она визуально будет казаться просторнее, пустые квартиры продаются быстрее – это факт.

Взгляните на квартиру глазами незнакомца и с этой перспективы выносите все ненужные вещи: магниты с холодильника, старые книги и лыжи с балкона, ковры и бабушкину мебель. Можно продать все на Авито, раздать друзьям или родственникам, благотворительным организациям, а совсем уж старые и ненужные вещи смело выбросить.

Уборка в квартире

Устройте генеральную уборку с выбиванием оставшихся ковров, мойкой зеркал, стекол и всей сантехники. Не забудьте избавиться от пыли и старых пятен. Чем больше блеска вокруг, тем лучше для вас. Идеально, чтобы покупатель воспринимал вашу квартиру обезличено, как комнату в гостинице. Тогда его воображению легче будет начать работать и представлять себя и свою семью в этой обстановке.

Устранение мелких недостатков

Не нужно устраивать капитальный ремонт, поскольку ваш вкус и вкус будущего жильца могут кардинально отличаться. Чаще всего покупателям хочется заплатить меньше, а позже самостоятельно сделать ремонт. Продавец и владелец жилья же должен просто устранить самые заметные, но при этом небольшие недостатки. С хорошим ремонтом вы продадите недвижимость быстрее, но на цену это вряд ли повлияет.

Поднять стоимость за счет дорогого ремонта получится разве что в новостройках и люксовых квартирах. Для покупателя из среднего сегмента расположение квартиры, площадь и планировка гораздо более важны, чем отделка и мебель.

Если квартира условно нормальная, можно сделать минимальный косметический ремонт, который будет включать покраску батарей, дверей и окон, замену сантехники и поклейку нейтральных обоев. Замена старого паркета или линолеума на ламинат – это неоправданно дорого и сложно, то же можно сказать и о замене деревянных окон на пластиковые. В результате трубы не должны течь, стены и полы должны быть чистыми и ровными. Остальные заботы по облагораживанию лягут на плечи будущих владельцев.

Важно! Не стоит тратить на ремонт более 50 – 60 тысяч рублей, большие затраты попросту не окупятся. Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой

Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру

Если квартира старая и убитая, оторвите обои, плинтусы и линолеум и продавайте жилье с черновой отделкой. Можно заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять трубы и сантехнику. Это выгодно для вас и для покупателя: вы сможете улучшить внешний вид жилья и, как следствие, поднять цену, а покупателю ничего не придется самостоятельно ломать, при этом он получит готовую к ремонту квартиру.

Как реализовать жилье: пошаговая инструкция

Чтобы добиться успеха, необходимо осуществить ряд действий, имеющих существенное значение.

Поиск покупателя

Примерно с 2015 года, недвижимость во многих регионах страны стала продаваться не очень хорошо. Потенциальных покупателей стало меньше. Многие продавцы даже приплачивали агентствам недвижимости, чтобы быстрее избавиться от жилья, находящегося в собственности.

Но нельзя говорить, что данный рынок встал. Квартиры продолжают продаваться и покупаться, а особенно ценятся те варианты сделок, где нет посредников. Это означает, что не нужно расходовать свои кровные средства на оплату услуг третьих лиц.

Самостоятельно объявление о продаже квартиры можно подать:

  1. В местную газету. Кажется, что печатная пресса – это что-то из прошлого века. Но многие еще не освоили, как следует, интернет. Бабушки и дедушки покупают газеты объявлений, чтобы присмотреть варианты покупки недвижимости, например, для своих более молодых родственников.
  2. Сайты объявлений. Публиковать заметки о продаже недвижимости нужно на городских ресурсах и на федеральных. Например на таких, как Avito.ru. Этот сайт знают все, у него очень большая посещаемость.
  3. Социальные сети. Например, многие сейчас зарегистрированы в . В соц. сетях работает «Теория шести рукопожатий».
    Справка. Объявление о продаже квартиры можно опубликовать на своей страничке или в специализированной группе, и о нем узнают, как минимум, тысячи человек.

Магическое воздействие имеет словосочетание «без посредников». Если покупатель видит такое, то понимает, что вариант – выгодный.

Перечень необходимых бумаг

Чтобы сделка состоялась, продавцу нужно собрать ряд документов. Список необходимых бумаг такой:

Свидетельство о гос. регистрации права собственности, правоустанавливающие документы. Заметим, что указанное свидетельство имеется на руках не у каждого собственника.Некоторым оно не выдавалось, другие – не регистрировали свои права. В первом случае – можно будет взять выписку из ЕГРН. Во втором – осуществить процесс регистрации. Под правоустанавливающими понимают документы, на основании которых жилье перешло в собственность нынешнему продавцу.

Кадастровый паспорт на объект недвижимости. Это бумага, в которой указан ряд важных сведений, касающихся объекта недвижимости. Актуален паспорт, с момента выдачи которого не прошло еще 5 лет.
Справка с места жительства, свидетельствующая о том, что в квартире не сохраняют право проживания третьи лица.
Гражданский паспорт собственника, удостоверяющий личность участника сделки.
Согласие супруги или супруга, если жилье приобреталось в браке. Оно, в любом случае, оформляется у нотариуса.
Доверенность, если продавец не намерен лично участвовать в совершении сделки (подробнее об оформлении доверенности на куплю-продажу квартиры читайте здесь).
Справка о дееспособности собственника недвижимости

Этот документ подтвердит, что по состоянию здоровья человек способен участвовать в сделке.
Внимание! Справку о дееспособности получают не во всех случаях, а только тогда, когда имеются сомнения в том, что человек полностью адекватен.

  • Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Ведение переговоров

С лицом, желающим приобрести недвижимость, договариваются о следующем:

  • дате совершения сделки;
  • способе передачи денежных средств.

Кроме того, нужно убедиться в том, что покупатель осмотрел жилье, не имеет претензий к его состоянию.

Не стоит соглашаться на отсрочку или рассрочку оплаты — это все может привести к необходимости в будущем обращаться в судебные органы, чтобы получить деньги. Лучше найти покупателя, у которого вся необходимая сумма средств уже имеется в наличных деньгах или на банковском счете.

Важные моменты сделки

Важно убедиться в том, что покупатель согласен с условиями продажи, является дееспособным и, на момент заключения договора, не состоит в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Пункты, касающиеся этого, нужно прописать в тексте документа

В остальном, у продавца почти нет рисков — сложнее покупателю, которому нужно убедиться в законности сделки.

Посмотрите видео о порядке продажи квартиры без участия посредников:

– Совершите единовременный платёж

Вряд ли мы откроем вам секрет, если скажем, что застройщики не любят продавать квартиры в рассрочку. Что они любят, так это получать всю сумму за проданную недвижимость полностью и сразу. И любят настолько, что в благодарность готовы предоставлять за это скидки. Маленький лайфхак: ипотека тоже считается единовременным платежом, потому что это только вы выплачиваете части долга банку ежемесячно, а банк-то платит застройщику всё и сразу. Поэтому да, на скидку в пару-тройку процентов можно рассчитывать, даже если вы приобретаете недвижимость с помощью ипотечного кредита. Не то чтобы максимальная экономия (ипотека – это всё-таки переплата), но, пожалуй, максимальный комфорт.

Что нужно сделать для продажи квартиры: подробная инструкция

1. Оценка

Чтобы жилье было продано быстро, необходимо выставить адекватную стоимость. Для этого можно обратиться к оценщикам или самостоятельно установить цену. В последнем случае не обойтись без:

  • Анализа рынка недвижимости. Необходимо просмотреть объявления о продаже квартир в нужном городе или конкретном районе.
  • Вычисления средней стоимости за 1м2. Чтобы узнать цену за квадратный метр, следует общую среднюю стоимость разделить на площадь жилья.
  • Расчета цены квартиры. Полученный ранее результат умножают на количество квадратных метров (в расчет принимают общую квадратуру).

В результате подсчетов собственник получает среднюю стоимость жилья. Необязательно продавать по такой цене.

2. Подготовка квартиры и сбор документов

Этот этап часто самый трудоемкий, он отнимает массу времени и сил. Однако заниматься подготовкой рекомендовано перед публикацией объявления. Продать жилье можно в минимальные сроки, если стоимость квартиры адекватная и подготовлен комплект документов.

Если принято решение действовать самостоятельно, необходимо подготовить:

  • Свидетельство о регистрации права собственности. Документ подтверждает, что недвижимость принадлежит продавцу или группе лиц, которых он представляет.
  • Паспорт и другие документы, которые удостоверяют личность.
  • Технический паспорт на квартиру. Выдается в БТИ.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья. Потребуется, если на момент продажи в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Свидетельство о браке. Потребуется также согласие супруга на продажу жилья. Документ составляет и заверяет нотариус. Если жилье не является совместно нажитой собственностью и тому есть документальные доказательства, разрешение, согласие не потребуется.
  • Выписка из домовой книги. В документе содержатся сведения о прописанных лицах. Действует выписка короткое время, а потому часто ее заказывают только в процессе оформления сделки, когда покупатель найден.

Указанный перечень не исчерпывающий. Могут потребоваться и другие документы.

3. Поиск покупателя

На этом этапе необходимо составить объявление и опубликовать его на самых популярных интернет-порталах. В предложении следует указать:

  • адрес и общую, жилую площадь;
  • состояние недвижимости;
  • стоимость;
  • особенности инфраструктуры, др.

Дополнительно необходимо сделать фотографии всех комнат, коридора, санузла. Если недавно сделан ремонт, это также следует отразить в объявлении, как и готовность продавца к торгу.

4. Составление предварительного и основного договоров

Первый документ – это своеобразное соглашение о намерениях. При подписании будет внесен задаток и оговорены сроки окончательного расчета за недвижимость. Составлять такой документ рекомендовано для того, чтобы в случае срыва сделки продавец не понес убытки.

Договор купли-продажи заключают на последнем этапе продажи. Именно в этот период покупатель вносит оставшуюся сумму, подписывает акт приемки-передачи квартиры. Чтобы защитить покупателя, можно привлечь третью сторону – банк, где будет арендована ячейка. Она используется для хранения средств. Получить их продавец сможет только после подачи заявления о перерегистрации права собственности на жилье.

5. Регистрация права собственности

Этот этап становится венцом сделки. Собственник подает заявление в РОСРЕЕСТР, для перерегистрации права собственности. Документ готовится до 9 дней.

Покупка жилплощади

Чтобы выгодно купить квартиру, важно официально оформлять любые акты передачи денег. Одним из ключевых моментов является аванс при покупке квартиры

Обычно, чтобы предварительно оформить покупку, продавец требует внести аванс, убеждая покупателя, что первоначальный взнос будет служить гарантией сделки.

Обычно это выглядит так: продавец берёт задаток и заверяет покупателя, что в случае расторжения сделки на начальном этапе, вернёт полученную сумму в двойном размере. Покупатель, отдавая аванс, уверяет продавца, что если передумает приобретать квартиру возвращать деньги необязательно.

На первый взгляд, схема выглядит правильно и логично. Но это только видимость. Согласно российскому законодательству, никакой ответственности при авансовых сделках не предусмотрено. Соответственно, продавец может нарушить свои обязательства и никаких последствий не будет.

Что на этот счёт сообщает пошаговая инструкция? Если вы хотите подтвердить серьёзность намерений, то оптимальным вариантом будет заключение предварительного договора купли-продажи. Документ оформляется в нотариальной конторе и в нём чётко прописаны ответственность сторон, окончательная стоимость квадратных метров, сумма аванса и порядок расчёта.

После заключения предварительного договора, начинается оформление квартиры. Стоит отметить, что эта процедура больше относится к продавцу, нежели к покупателю.

Чтобы оформить покупку, необходимы следующие бумаги:

  • паспорта участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • техпаспорт жилого помещения;
  • выписка из домовой книги и с лицевого счёта.

Чтобы оформление квартиры прошло быстро, можно доверить сбор и проверку документов квалифицированному юристу.

Окончательный расчёт лучше проводить при помощи банка. За услуги придётся доплатить, но это всё равно выгодно и, главное, безопасно. Оптимальным вариантом будет бронирование банковской ячейки, куда покупатель помещает всю сумму, которую продавец может забрать только после завершения сделки.

Руководствуясь этими советами, можно быстро и выгодно приобрести жилплощадь. При этом процесс не будет хлопотным и обременительным.

Советы риэлторов

Риэлторы имеют немалый опыт в поиске квартир, сопровождении сделок купли-продажи. Поэтому стоит прислушиваться к их советам.

Специалисты дают такие рекомендации покупателям недвижимости:

  • проводить осмотр помещения в дневное время суток. Это позволит лучше рассмотреть все внешние мелкие изъяны квартиры, особенности проведенного ремонта;
  • не покупать первое попавшееся помещение. Стоит сравнить несколько вариантов между собой. Это позволит приобрести более подходящее жилье;
  • при отсутствии знаний и опыта обращаться за помощью к специалистам.

Таким образом, покупка квартиры имеет свои особенности.

Важно знать, как себя обезопасить от появления проблем и снизить вероятность рисков. Надо задавать продавцу вопросы, внимательно осматривать недвижимость, проверять подлинность документов

Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обращаться к юристам либо риэлторам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке. Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла. Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Крыша, подвал, подъезд Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему. Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Выкуп аварийной недвижимости

С выходом ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» региональные власти начали проводить снос аварийного жилья и расселение граждан в квартиры, пригодные для постоянного проживания.

Купив ветхое жилье практически за бесценок, покупатель может через какое-то время получить хорошую благоустроенную квартиру. Такая схема сопряжена с большими рисками:

  • процедура признания жилья аварийным требует много времени и не всегда может привести к необходимому результату;
  • расселение собственников может затянуться на неопределенное время.

При приобретении ветхой недвижимости нужно быть точно уверенным, что она пойдет под снос в ближайшее время, иначе покупатель рискует остаться у разбитого корыта.

Нюансы самостоятельной продажи квартиры

Оценка квартиры

Ценообразование жилой недвижимости зависит от многих факторов:

  1. расположения объекта;
  2. состояния внутренней инфраструктуры дома;
  3. социальной инфраструктуры рядом с домом;
  4. общего спроса на недвижимость в регионе и платежеспособности потенциальных покупателей.

Лучше всего для определения приблизительной стоимости найти несколько объектов, схожих с вашим. На интернет-площадках есть открытые объявления о продаже квартир, вы можете ознакомиться с десятками предложений. Риэлторы, проводящие оценку, действуют по схожему алгоритму.

Подготовка документов

Чтобы оформить сделку, необходимо собрать следующий набор документов:

  • правоустанавливающий документ. Подойдет прошлый договор купли-продажи, либо свидетельство о праве на наследование продаваемой квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • копия лицевого счета(заказывается за месяц до проведения сделки);
  • согласие супруга на проведение сделки;
  • справку об отсутствии обременений и задолженностей по ЖКХ.

Продажа ипотечной квартиры

Согласно 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», для продажи ипотечной квартиры необходимо получить разрешение банка, либо иного залогодержателя. При попытке обойти этот нюанс Росреестр откажется регистрировать отчуждение имущества.

Продажа ипотечной квартиры может сопровождаться полным досрочным погашением кредита, либо переоформлением кредита на покупателя в том же банке. При втором варианте продажи необходимо, чтобы покупатель подходил пот требования, выдвигаемые банком. Банк осуществит посредничество при передаче денег между сторонами.

Продажа доли в квартире

Согласно 244 ст. ГК РФ, квартира, поделенная на несколько долей, принадлежит своим владельцам на праве общей собственности. Это накладывает ограничения на продажу своей доли. Чтобы продать долю в квартире, нужно известить остальных собственников.

Нужно взять письменное согласие каждого собственника об отказе от преимущественного права на покупку, гарантированного им 250 ст. ГК РФ. После этого у вас будет месяц на проведение сделки.

Согласно ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-Ф»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с продажей доли от квартиры подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector